Bố em xây nhà trên mảnh đất do ông bà để lại từ năm 1999 (không có giấy tờ, là đất ở không tranh chấp). Mọi người cho em hỏi làm sổ đỏ lần đầu phải đóng tiền sử dụng đất nhiều lắm phải không ạ? Do năm 2026 nhà nước mới tăng tiền sử dụng đất ạ.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp và phù hợp với quy định pháp luật về quản lý đất đai tại thời điểm nộp hồ sơ thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu.

Trong trường hợp mảnh đất do ông bà để lại từ năm 1999 là đất ở, không tranh chấp và đã được bố bạn xây nhà sử dụng ổn định, điều này đáp ứng điều kiện cơ bản để được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, việc cấp sổ phải được xác nhận bởi UBND cấp xã về tình trạng sử dụng đất ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.

Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho đất không giấy tờ, nhấn mạnh rằng đất phải được sử dụng liên tục và không vi phạm pháp luật đất đai.

Mức tiền sử dụng đất phải nộp

Khi cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất theo mức 100% giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ, trừ trường hợp được miễn hoặc giảm theo quy định riêng (ví dụ: đất ở sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 có thể được miễn nếu đáp ứng điều kiện tại Luật Đất đai 2024).

Đối với đất sử dụng từ năm 1999, nếu không thuộc diện miễn, mức nộp sẽ được tính dựa trên diện tích đất ở thực tế nhân với giá đất cụ thể (thường cao hơn bảng giá đất phổ thông), có thể dao động từ vài chục triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng tùy vị trí, diện tích và giá đất địa phương (ví dụ: tại các tỉnh thành lớn, giá đất ở có thể từ 10.000.000 đồng/m² trở lên).

Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định rõ phương thức tính tiền sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch và dựa trên giá thị trường điều chỉnh. Việc nộp tiền này là bắt buộc để hoàn tất thủ tục cấp sổ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.

Quy trình nộp hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có, hoặc xác nhận sử dụng ổn định từ UBND xã).
• Giấy tờ nhân thân của người đề nghị (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu).
• Xác nhận không tranh chấp từ UBND xã và các bên liên quan.

Hồ sơ phải được lập đầy đủ để tránh bổ sung, và có thể ủy quyền cho người khác nộp nếu cần.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh nơi có đất. Thời hạn tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ là 3 ngày làm việc. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan sẽ niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã trong 15 ngày để xác nhận không tranh chấp.

Bước 3: Thẩm định và thu tiền sử dụng đất

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ thẩm định hồ sơ trong 20 ngày, xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất). Người sử dụng đất nộp tiền tại Kho bạc Nhà nước hoặc cơ quan thuế trong thời hạn quy định (thường 30 ngày kể từ thông báo). Nếu chậm nộp, có thể bị tính lãi chậm nộp theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan sẽ cấp Giấy chứng nhận trong 5 ngày làm việc. Toàn bộ quy trình từ nộp hồ sơ đến nhận sổ không quá 30 ngày theo Luật Đất đai 2024 trừ trường hợp phức tạp.

Ảnh hưởng của việc tăng tiền sử dụng đất từ năm 2026

Theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định về bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được điều chỉnh và áp dụng mới từ ngày 01/01/2026, giá đất cụ thể sẽ được cập nhật dựa trên giá thị trường, dẫn đến mức tiền sử dụng đất có thể tăng đáng kể (ước tính tăng 20-50% tùy địa phương so với hiện tại).

Do đó, nếu nộp hồ sơ trước năm 2026, mức tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo giá hiện hành tại thời điểm nộp (dựa trên Nghị định 103/2024/NĐ-CP), giúp giảm chi phí đáng kể so với việc chờ đợi. Việc thực hiện sớm không chỉ tránh rủi ro tăng giá mà còn đảm bảo quyền sử dụng đất được công nhận kịp thời trước các thay đổi quy hoạch.

Việc tuân thủ quy trình cấp sổ đỏ giúp bảo vệ quyền lợi pháp lý lâu dài cho tài sản gia đình, tránh rủi ro tranh chấp và tăng giá đất trong tương lai. Đồng thời, sổ đỏ là cơ sở để thế chấp vay vốn hoặc chuyển nhượng. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.