Tôi chào các anh chị, nhờ các anh chị tư vấn giúp tôi: Hôm qua tôi có đặt cọc giữ chỗ 20 triệu đồng để mua 1 ô đất 10×20, nhưng không có giấy tờ gì, chỉ có tin nhắn giữa 2 bên, sau đó nhờ kiểm tra hộ thì ô đất đó thuộc diện quy hoạch, không tách được làm 2 sổ, vì vậy tôi có nói với bên kia do không tách được sổ nên tôi không mua nữa, tôi muốn xin lại tiền cọc, bên kia không muốn trả lại, giờ có cách nào để tôi lấy lại tiền cọc được không? Tôi cảm ơn các anh chị.

Lấy lại 20 triệu cọc đất quy hoạch, không tách sổ được

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Căn cứ pháp lý để yêu cầu hủy hợp đồng và lấy lại tiền đặt cọc

Theo Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể Điều 328 quy định về đặt cọc, tiền đặt cọc được sử dụng để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết (như không tách sổ đỏ do đất thuộc diện quy hoạch), bên đặt cọc có quyền tuyên bố hủy hợp đồng và yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc, kèm theo lãi suất theo quy định tại Điều 468 (lãi suất chậm trả là 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước).

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) riêng biệt và không thuộc diện quy hoạch thu hồi. Việc đất quy hoạch dẫn đến không tách sổ có thể làm hợp đồng vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch vi phạm điều cấm của luật), từ đó bên đặt cọc có cơ sở yêu cầu hoàn trả 20.000.000 đồng mà không mất phí phạt cọc.

Quy trình yêu cầu lấy lại tiền đặt cọc

Bước 1: Kiểm tra và thông báo vi phạm hợp đồng

Anh/Chị cần rà soát hợp đồng đặt cọc, biên nhận tiền và các tài liệu liên quan để xác định bên bán có cam kết tách sổ hay không. Sau đó, gửi văn bản thông báo chính thức (bằng thư bảo đảm hoặc công chứng) yêu cầu bên bán hoàn trả 20.000.000 đồng trong thời hạn 15-30 ngày, nêu rõ lý do đất quy hoạch theo thông báo của cơ quan nhà nước. Bước này giúp tạo cơ sở pháp lý cho các bước sau và tránh tranh chấp kéo dài.

Bước 2: Đàm phán và hòa giải

Liên hệ trực tiếp bên bán để thương lượng hoàn tiền, có thể nhờ trung gian như Ủy ban nhân dân xã/phường hòa giải theo Điều 202 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu bên bán đồng ý, lập biên bản hoàn trả tiền và ký xác nhận chấm dứt hợp đồng. Thời gian đàm phán thường kéo dài 1-2 tháng, giúp tiết kiệm chi phí so với kiện tụng.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nếu đàm phán thất bại

Nếu bên bán từ chối, Anh/Chị nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (Điều 35). Tòa sẽ xem xét hủy hợp đồng và buộc hoàn trả 20.000.000 đồng cộng lãi (khoảng 8-10%/năm tùy thời gian chậm trả). Quy trình xét xử sơ thẩm mất 4-6 tháng, án phí khoảng 200.000-500.000 đồng tùy giá trị tranh chấp.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Hợp đồng đặt cọc và biên nhận chuyển khoản/nộp tiền 20.000.000 đồng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán (nếu có) và thông báo quy hoạch từ cơ quan nhà nước.
• Chứng cứ chứng minh không tách sổ được, như văn bản từ Văn phòng đăng ký đất đai.
• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của Anh/Chị và bên bán.
• Văn bản thông báo vi phạm và biên bản đàm phán (nếu có).

Việc tuân thủ các quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh mất mát tài chính và giảm rủi ro tranh chấp lâu dài. Đồng thời, xử lý kịp thời sẽ tăng cơ hội thu hồi đầy đủ số tiền đặt cọc mà không phát sinh thêm chi phí.

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.