Chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bất động sản tính thuế thế nào?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Thuế áp dụng đối với chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bất động sản

Việc chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bất động sản được coi là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hoặc quyền sử dụng đất liên quan đến dự án, phát sinh nghĩa vụ thuế tùy thuộc vào chủ thể thực hiện (doanh nghiệp hoặc cá nhân). Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung), thu nhập từ giao dịch này phải được kê khai và nộp thuế để đảm bảo tuân thủ pháp luật.

Trường hợp doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng (Thuế thu nhập doanh nghiệp)

Khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bất động sản, thu nhập phát sinh được tính vào thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) với mức thuế suất 20% trên lợi nhuận.

• Cơ sở tính thuế: Lợi nhuận từ chuyển nhượng được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn (bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí liên quan đến dự án) và các khoản khấu trừ hợp pháp khác. Giá chuyển nhượng phải dựa trên giá thị trường tại thời điểm giao dịch, theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường, cơ quan thuế có quyền điều chỉnh để tránh trốn thuế.
• Kê khai và nộp thuế: Doanh nghiệp phải kê khai thu nhập từ chuyển nhượng vào tờ khai quyết toán thuế TNDN hàng quý hoặc hàng năm, nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp. Thời hạn nộp thuế là 90 ngày kể từ ngày kết thúc năm tài chính, theo Nghị định 122/2011/NĐ-CP. Nếu chậm nộp, doanh nghiệp chịu phạt chậm nộp từ 0,03% mỗi ngày trên số tiền chậm nộp, tối thiểu 2.000.000 đồng.

Trường hợp cá nhân thực hiện chuyển nhượng (Thuế thu nhập cá nhân)

Khi cá nhân chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bất động sản, thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng (áp dụng phương pháp khoán), theo Điều 17 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

• Cơ sở tính thuế: Giá chuyển nhượng là tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền tham gia dự án, không khấu trừ chi phí trừ trường hợp chứng minh được chi phí đầu tư ban đầu (phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ). Nếu áp dụng phương pháp kê khai, thuế được tính trên thu nhập chịu thuế sau khi trừ chi phí và các khoản miễn giảm (nếu có), nhưng phương pháp khoán 2% thường được áp dụng cho giao dịch bất động sản. Nghị định 122/2011/NĐ-CP quy định rõ giá chuyển nhượng phải là giá thực tế ghi trong hợp đồng, không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
• Miễn thuế: Cá nhân chỉ nộp thuế TNCN nếu chuyển nhượng quyền tham gia dự án lần thứ hai trở đi trong năm; lần đầu tiên được miễn nếu là nhà ở duy nhất hoặc quyền sử dụng đất ở.
• Kê khai và nộp thuế: Cá nhân phải kê khai tại Chi cục Thuế nơi có dự án trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng, kèm theo hợp đồng và chứng từ liên quan. Thuế phải nộp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chuyển nhượng (như Sở Tài nguyên và Môi trường). Nếu không kê khai, cá nhân bị phạt từ 20% đến 100% số thuế trốn, tối thiểu 2.000.000 đồng, theo Nghị định 122/2011/NĐ-CP.

Lưu ý chung về thủ tục và rủi ro

• Bên nhận chuyển nhượng (người mua) có trách nhiệm khấu trừ và nộp thay thuế nếu là tổ chức; cá nhân tự kê khai.
• Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Luật Công chứng 2014 để có hiệu lực và làm cơ sở tính thuế.
• Doanh nghiệp và cá nhân nên lưu trữ đầy đủ chứng từ để tránh tranh chấp với cơ quan thuế, đặc biệt trong bối cảnh dự án bất động sản thường phức tạp về định giá.

Tuân thủ quy định thuế giúp tránh các khoản phạt hành chính nặng nề, đảm bảo giao dịch hợp pháp và bảo vệ quyền lợi lâu dài của các bên. Việc kê khai chính xác còn hỗ trợ tối ưu hóa chi phí thuế thông qua các khoản khấu trừ hợp lệ. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.