Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Tính chất pháp lý của việc mua chung căn hộ hình thành trong tương lai
Việc tham gia mua chung căn hộ hình thành trong tương lai thường được thực hiện thông qua hợp đồng góp vốn hoặc ủy quyền đại diện, nơi một người đứng tên ký hợp đồng với chủ đầu tư thay mặt nhóm người mua. Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định về hình thức, nội dung và điều kiện chuyển nhượng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định rõ việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải được công chứng hoặc chứng thực, và chỉ được chuyển nhượng sau khi có giấy tờ pháp lý đầy đủ từ chủ đầu tư. Nếu nhóm người mua ủy quyền cho một cá nhân đại diện, phạm vi quyền hạn của người đại diện được giới hạn bởi nội dung ủy quyền theo Điều 141 – 143 Bộ luật Dân sự 2015, không được vượt quá để tránh làm thiệt hại quyền lợi của bên được đại diện.
Hành vi tự ý bán suất của người đại diện
Người đại diện chỉ có quyền hành động trong khuôn khổ ủy quyền đã thỏa thuận, chẳng hạn như ký hợp đồng mua bán ban đầu hoặc quản lý suất mua chung. Việc tự ý bán suất cho người khác mà không hỏi ý kiến các bên tham gia mua chung được coi là hành vi vượt thẩm quyền đại diện theo Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015.
Trong trường hợp này, giao dịch bán suất có thể bị vô hiệu nếu chứng minh được rằng người đại diện không có sự đồng ý của nhóm, dẫn đến vi phạm nguyên tắc tự nguyện và bình đẳng trong giao dịch dân sự (Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015). Luật Đất đai 2024 cũng yêu cầu mọi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bất động sản phải đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, và hành vi đơn phương như vậy có thể bị coi là lạm dụng quyền đại diện, đặc biệt với bất động sản hình thành trong tương lai chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Khả năng yêu cầu hủy giao dịch
Anh/Chị hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy giao dịch bán suất nếu chứng minh được hành vi của người đại diện vi phạm ủy quyền và gây thiệt hại cho quyền lợi của mình. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu do vượt thẩm quyền có thể bị tòa án tuyên bố hủy bỏ, khôi phục tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại nếu có.
Bộ luật Dân sự (vô hiệu giao dịch) bảo vệ quyền lợi của bên mua sơ cấp trong các giao dịch chuyển nhượng suất mua, cho phép yêu cầu hủy nếu giao dịch không được sự đồng ý của tất cả các bên góp vốn. Để thành công, cần có bằng chứng như hợp đồng ủy quyền, biên bản họp nhóm mua chung hoặc chứng cứ về việc không thông báo, giúp tòa án xác định giao dịch vô hiệu từ thời điểm thực hiện.
Quy trình yêu cầu hủy giao dịch
Bước 1: Thu thập chứng cứ và gửi yêu cầu hòa giải
Trước tiên, Anh/Chị cần thu thập các tài liệu liên quan như hợp đồng mua chung, giấy ủy quyền, biên bản góp vốn và bằng chứng về giao dịch bán suất (hợp đồng chuyển nhượng, thông báo từ chủ đầu tư). Gửi thư yêu cầu chính thức đến người đại diện và bên nhận chuyển nhượng, đề nghị hủy giao dịch tự nguyện.
Đồng thời, liên hệ chủ đầu tư để xác nhận tình trạng suất mua theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Điều 19). Bước này giúp tránh tranh chấp kéo dài và có thể giải quyết ngoài tòa án, tiết kiệm thời gian và chi phí.
Bước 2: Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền
Nếu không hòa giải được, nộp đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bất động sản tọa lạc hoặc nơi người đại diện cư trú, theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (Điều 35 và 39).
Đơn kiện phải nêu rõ cơ sở pháp lý từ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 (Điều 188), kèm theo chứng cứ. Tòa án sẽ xem xét và có thể tạm đình chỉ giao dịch để bảo vệ quyền lợi. Thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
Bước 3: Thực hiện phán quyết và theo dõi hậu quả
Sau khi có bản án tuyên bố giao dịch vô hiệu, yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thực hiện khôi phục quyền lợi, như hủy hợp đồng bán suất và hoàn trả suất mua cho nhóm.
Theo dõi với chủ đầu tư để cập nhật tiến độ dự án theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nếu có thiệt hại (như chi phí pháp lý hoặc mất cơ hội), yêu cầu bồi thường từ người đại diện, với mức bồi thường cụ thể do tòa án quyết định dựa trên chứng cứ, không giới hạn mức tối đa nhưng phải hợp lý.
Giới thiệu Dịch vụ tư vấn luật – Công ty Luật ACC
Công ty Luật ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật cho cá nhân và doanh nghiệp, tập trung vào việc giải đáp quy định pháp lý, hướng dẫn áp dụng đúng quy định hiện hành và hỗ trợ xử lý các vấn đề phát sinh trong thực tế.
Phạm vi dịch vụ:
– Tư vấn pháp luật: Cung cấp ý kiến pháp lý liên quan đến các lĩnh vực như doanh nghiệp, hợp đồng, lao động, dân sự, đất đai, hôn nhân và gia đình. Nội dung tư vấn bám sát quy định pháp luật và tình huống cụ thể của khách hàng.
– Rà soát và soạn thảo hồ sơ: Kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng, văn bản; hỗ trợ soạn thảo các tài liệu cần thiết nhằm đảm bảo phù hợp quy định và hạn chế rủi ro.
– Hỗ trợ làm việc với cơ quan nhà nước: Hướng dẫn thủ tục, chuẩn bị hồ sơ và đại diện theo ủy quyền trong một số trường hợp cần thiết.
– Tư vấn giải quyết tranh chấp: Phân tích phương án xử lý, hỗ trợ thương lượng hoặc tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
– Tư vấn thường xuyên: Cung cấp dịch vụ tư vấn định kỳ cho doanh nghiệp trong quá trình hoạt động, giúp cập nhật và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Nguyên tắc thực hiện tại Luật ACC:
– Thông tin tư vấn dựa trên quy định pháp luật hiện hành.
– Bảo mật thông tin khách hàng.
– Nội dung tư vấn rõ ràng, có căn cứ pháp lý.
– Phù hợp với nhu cầu và tình huống thực tế.
Việc tuân thủ các quy định pháp luật về đại diện và chuyển nhượng bất động sản giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro tranh chấp kéo dài và đảm bảo giao dịch minh bạch. Đồng thời, nó góp phần ổn định thị trường bất động sản, giảm thiểu thiệt hại tài chính cho các bên tham gia. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận