Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Trách nhiệm pháp lý của người mua về nợ thuế đất của chủ sở hữu cũ
Khi mua nhà chung cư cũ và thực hiện thủ tục sang tên, người mua có thể phải chịu trách nhiệm liên đới về các khoản nợ thuế đất chưa thanh toán của chủ sở hữu trước đó. Theo Điều 111 Luật Quản lý thuế 2019, cơ quan thuế có quyền yêu cầu người nhận chuyển nhượng (người mua) thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho người chuyển nhượng (chủ cũ) nếu tài sản bị chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, hoặc nếu người bán không nộp đủ thuế trước khi hoàn tất chuyển nhượng. Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 50, cho phép cơ quan thuế áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế đối với tài sản của người nộp thuế, bao gồm cả trường hợp tài sản đã chuyển nhượng.
Do đó, nếu chủ cũ còn nợ thuế đất (thường là lệ phí trước bạ hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp), người mua không được tự động miễn trừ trách nhiệm, trừ khi hợp đồng mua bán có điều khoản rõ ràng quy định chủ cũ chịu toàn bộ và người mua đã kiểm tra, xác nhận không nợ trước khi ký kết.
Cách kiểm tra và xử lý nợ thuế trước khi sang tên
Để tránh rủi ro phải trả thay nợ thuế, người mua cần chủ động kiểm tra tình trạng nợ thuế của bất động sản trước khi thực hiện giao dịch. Việc này giúp đảm bảo quyền lợi và tránh các biện pháp cưỡng chế như phong tỏa tài sản theo quy định tại Điều 125 Luật Quản lý thuế 2019. Nếu phát hiện nợ, người mua có thể yêu cầu chủ cũ thanh toán trước hoặc đàm phán khấu trừ vào giá mua. Trong trường hợp chủ cũ không hợp tác, người mua vẫn có thể tiến hành sang tên nhưng phải chuẩn bị sẵn sàng chịu trách nhiệm liên đới, và cơ quan thuế có thể yêu cầu nộp thay kèm theo truy thu lãi chậm nộp (tính theo mức 0,03%/ngày theo Điều 59 Nghị định 126/2020/NĐ-CP).
Bước 1: Kiểm tra thông tin nợ thuế tại cơ quan thuế địa phương
Người mua liên hệ Cục Thuế khu vực nơi có bất động sản để yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng nộp thuế của chủ cũ. Cần chuẩn bị giấy tờ như hợp đồng mua bán dự thảo, CCCD của người mua và thông tin thửa đất (số hiệu căn hộ, sổ đỏ nếu có). Thời gian xử lý thường trong 3-5 ngày làm việc, và cơ quan thuế sẽ cấp giấy xác nhận nợ thuế (nếu có) miễn phí hoặc với mức phí hành chính nhỏ theo quy định. Bước này giúp phát hiện nợ cụ thể, ví dụ nợ thuế sử dụng đất từ 10.000.000 đồng trở lên có thể dẫn đến cưỡng chế.
Bước 2: Yêu cầu chủ cũ thanh toán nợ và xác nhận
Sau khi có xác nhận nợ, người mua thông báo cho chủ cũ để nộp thay hoặc trực tiếp nộp vào tài khoản cơ quan thuế. Chủ cũ phải cung cấp biên lai nộp thuế mới để đính kèm hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Nếu chủ cũ từ chối, người mua có thể nộp thay và yêu cầu chủ cũ hoàn trả sau, dựa trên hợp đồng dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 428 về hợp đồng mua bán tài sản). Lãi chậm nộp phát sinh từ ngày hết hạn nộp đến ngày thanh toán thực tế, có thể lên đến hàng trăm nghìn đồng mỗi tháng tùy số nợ gốc.
Bước 3: Hoàn tất thủ tục sang tên với xác nhận không nợ
Khi hồ sơ sang tên được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai (theo Luật Đất đai 2024), phải kèm theo giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (không nợ thuế). Nếu nợ chưa giải quyết, thủ tục có thể bị tạm dừng theo Điều 99 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, và người mua phải nộp thay để tiếp tục. Phí sang tên bao gồm lệ phí trước bạ (0,5% giá trị tài sản) và phí thẩm định hồ sơ (khoảng 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy địa phương).
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ các quy định trên giúp người mua tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo quyền sở hữu ổn định và giảm thiểu chi phí phát sinh từ truy thu thuế. Đồng thời, nó bảo vệ lợi ích kinh tế lâu dài khi sở hữu bất động sản. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận