Cho em hỏi, khi mua đất cần kiểm tra những giấy tờ gì để tránh lừa đảo?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Khi mua đất, việc kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý là rất quan trọng để tránh rủi ro lừa đảo, đảm bảo giao dịch hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của người mua. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đặc biệt quy định về hồ sơ đăng ký biến động đất đai), người mua cần xác minh tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, tránh trường hợp đất bị tranh chấp, kê biên hoặc giả mạo giấy tờ. Dưới đây là các giấy tờ chính cần kiểm tra, được phân loại rõ ràng để dễ theo dõi.

Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng): Đây là giấy tờ cốt lõi chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của người bán. Cần kiểm tra tính nguyên vẹn, không tẩy xóa, và xác nhận thông tin phù hợp với thực tế thửa đất (diện tích, vị trí, mục đích sử dụng). Theo Luật Đất đai 2024, giấy chứng nhận phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và còn hiệu lực.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất: Bao gồm quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước, hoặc giấy tờ thừa kế, tặng cho nếu đất được chuyển giao từ trước. Điều này giúp xác định đất không phải đất lấn chiếm hoặc tranh chấp, theo hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Các giấy tờ liên quan đến tình trạng pháp lý của đất

• Xác nhận không tranh chấp hoặc kê biên: Yêu cầu người bán cung cấp giấy xác nhận từ UBND cấp xã/phường về tình trạng đất không có tranh chấp, và từ cơ quan thi hành án dân sự về việc đất không bị kê biên để thi hành án. Theo Luật Đất đai 2024, đất phải đáp ứng điều kiện không có tranh chấp để được chuyển nhượng.
• Giấy phép xây dựng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có nhà cửa): Kiểm tra giấy phép xây dựng hợp pháp và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nếu áp dụng), tránh mua phải tài sản xây dựng trái phép. Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ về đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Các giấy tờ giao dịch và xác minh bổ sung

• Hợp đồng chuyển nhượng hoặc cam kết: Phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền trước khi ký kết chính thức. Người mua nên kiểm tra xem hợp đồng có tuân thủ mẫu theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT (hướng dẫn thi hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP) không, và yêu cầu kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận không có giao dịch kép.
• Thông tin tra cứu tại cơ quan nhà nước: Không chỉ dựa vào giấy tờ của người bán, người mua nên tự tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh/thành phố hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh/ thành phố để xác nhận thửa đất không bị hạn chế giao dịch, theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Việc kiểm tra các giấy tờ trên giúp phát hiện sớm các dấu hiệu lừa đảo như giả mạo sổ đỏ hoặc bán đất đang thế chấp. Nếu phát hiện vi phạm, người mua có quyền từ chối giao dịch và báo cơ quan chức năng để xử lý theo quy định pháp luật.

Việc tuân thủ kiểm tra giấy tờ theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn không chỉ giúp tránh rủi ro tài chính mà còn đảm bảo quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định. Đồng thời, giao dịch hợp pháp sẽ được Nhà nước công nhận và bảo vệ. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.