Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật
Theo Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện cụ thể về diện tích tối thiểu, vị trí thửa đất và quy hoạch sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quy định. Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai 2024 quy định rằng tách thửa phải đảm bảo không vi phạm quy hoạch đô thị, nông thôn và không làm ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng. Nếu đất chưa đủ điều kiện tách thửa, việc chuyển nhượng chỉ có thể thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gốc, mà không được cấp sổ riêng cho phần đất chuyển nhượng ngay lập tức. Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng nhấn mạnh rằng hồ sơ gốc (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là cơ sở pháp lý chính để xác định quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến giao dịch đất đai.
Cơ sở tính thuế khi mua đất chưa đủ điều kiện tách thửa
Trong trường hợp mua đất chưa đủ điều kiện tách thửa, nghĩa vụ tài chính về thuế và phí được xác định dựa trên hồ sơ gốc (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu) chứ không phải theo hợp đồng mua bán riêng lẻ. Cụ thể, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ áp dụng các quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ. Theo Điều 11 Thông tư 80/2021/TT-BTC, giá tính thuế được lấy theo giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, nhưng phải đối chiếu với bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm giao dịch; nếu hợp đồng có giá thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế có quyền ấn định theo hồ sơ gốc để tránh trốn thuế. Luật Đất đai 2024 tại Điều 227 cũng quy định rằng nghĩa vụ tài chính phát sinh từ giao dịch đất đai phải tuân thủ Luật Quản lý thuế 2019, với hồ sơ gốc làm cơ sở xác định diện tích, nguồn gốc và giá trị đất. Ví dụ, nếu phần đất chuyển nhượng chưa tách thửa, thuế TNCN (2% trên giá chuyển nhượng) và lệ phí trước bạ (0,5% giá tính lệ phí) sẽ được tính trên toàn bộ giá trị theo sổ đỏ gốc, sau đó phân bổ tỷ lệ cho phần chuyển nhượng dựa trên diện tích thực tế. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và tránh tranh chấp sau này.
Lưu ý về thủ tục và rủi ro
Khi thực hiện giao dịch, bên mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất. Hợp đồng mua bán phải được công chứng theo quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024, ghi rõ phần diện tích chuyển nhượng và cam kết về việc tách thửa sau này nếu đủ điều kiện. Nếu không tuân thủ, bên mua có thể gặp rủi ro về quyền sở hữu không được công nhận đầy đủ, dẫn đến khó khăn trong việc cấp sổ riêng sau này.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ các quy định trên giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên mua, tránh các khoản phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP) nếu giao dịch vi phạm. Đồng thời, đảm bảo nghĩa vụ tài chính được tính toán chính xác, giảm thiểu tranh chấp với cơ quan nhà nước. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận