Mọi người cho hỏi nếu mua đất chung sổ với nhiều người thì có nguy hiểm gì không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Sở hữu chung đất đai theo quy định pháp luật

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung là hình thức mà nhiều người cùng có quyền sở hữu đối với một tài sản, trong đó mỗi chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với toàn bộ tài sản chung. Đối với đất đai, Luật Đất đai 2024 quy định rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thể được cấp chung cho nhiều người cùng sử dụng đất nếu họ có quyền sử dụng hợp pháp, chẳng hạn như thừa kế, tặng cho hoặc mua chung.

Tuy nhiên, hình thức này thường dẫn đến quyền sở hữu không rõ ràng nếu không có thỏa thuận chi tiết bằng văn bản, vì pháp luật không quy định tỷ lệ sở hữu cụ thể trừ khi các bên tự thỏa thuận.

Các rủi ro pháp lý khi mua đất chung sổ đỏ

Mua đất chung sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro, chủ yếu xuất phát từ việc quản lý và định đoạt tài sản bị ràng buộc bởi sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu. Cụ thể:

• Quyền sở hữu không rõ ràng: Nếu không có thỏa thuận phân chia tỷ lệ sở hữu (ví dụ: phần trăm diện tích hoặc giá trị), mỗi người được coi là sở hữu bằng nhau theo Bộ luật Dân sự 2015. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp khi một bên muốn sử dụng đất khác với ý định ban đầu, chẳng hạn như xây dựng hoặc cho thuê.
• Khó khăn trong tách sổ và phân chia: Việc tách thửa đất để cấp sổ riêng phải tuân thủ Nghị định 102/2024/NĐ-CP, yêu cầu diện tích tối thiểu theo quy định địa phương và sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu. Nếu không thống nhất, thủ tục có thể kéo dài hàng năm, thậm chí phải giải quyết qua tòa án, gây tốn kém chi phí pháp lý và thời gian.
• Rủi ro trong giao dịch chuyển nhượng: Khi một chủ sở hữu muốn bán phần của mình, các chủ sở hữu khác có quyền ưu tiên mua theo giá thị trường tại thời điểm bán (Bộ luật Dân sự 2015). Nếu không thông báo hoặc ưu tiên không được thực hiện đúng, giao dịch có thể bị vô hiệu hóa, dẫn đến kiện tụng. Hơn nữa, người mua mới sẽ trở thành đồng sở hữu, làm phức tạp thêm quan hệ giữa các bên.
• Khó khăn trong thế chấp và vay vốn: Ngân hàng thường từ chối cho vay thế chấp đất chung sổ đỏ vì rủi ro tranh chấp cao, theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Để thế chấp, cần sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu, và nếu một bên phá sản hoặc nợ nần, tài sản chung có thể bị kê biên, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người khác.
• Dễ xảy ra tranh chấp: Các vấn đề như sử dụng đất không đồng đều, chi phí bảo trì hoặc quyết định định đoạt (bán toàn bộ) phải được tất cả đồng ý (Bộ luật Dân sự 2015). Nếu không, tranh chấp có thể dẫn đến kiện tụng tại tòa án nhân dân, với chi phí tố tụng từ 2.000.000 đồng đến hàng chục triệu đồng tùy giá trị tài sản.

Để giảm thiểu rủi ro, các bên nên lập hợp đồng thỏa thuận sở hữu chung công chứng ngay từ đầu, quy định rõ tỷ lệ sở hữu, quyền ưu tiên và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Việc tuân thủ các quy định pháp luật về sở hữu chung giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tranh chấp kéo dài và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch đất đai. Đồng thời, nó hỗ trợ dễ dàng hơn trong việc định đoạt tài sản khi cần thiết. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.