Tôi mua đất của người quen, đã công chứng chuyển nhượng nhưng họ chưa giao sổ, sau đó họ lại đem sổ đi thế chấp ngân hàng, trong trường hợp này tôi có bị mất quyền sử dụng đất không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền sử dụng đất sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng sẽ có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác.

Lúc này, quyền sử dụng đất về nguyên tắc thuộc về người nhận chuyển nhượng (bên mua), và người bán không còn quyền định đoạt tài sản đó nữa. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 quy định quyền này chỉ được công nhận chính thức sau khi đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai).

Do đó, nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên mình, dẫn đến rủi ro người bán vẫn giữ sổ và có thể thực hiện các hành vi khác.

Tác động của việc người bán thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng sau chuyển nhượng

Việc người bán sử dụng sổ đỏ để thế chấp tại ngân hàng sau khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng có thể dẫn đến tranh chấp về quyền ưu tiên. Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp nếu người thế chấp có quyền định đoạt hợp pháp, nhưng hợp đồng chuyển nhượng trước đó đã ràng buộc quyền này thuộc về bên mua.

Ngân hàng có thể trở thành bên thứ ba ngay tình nếu không biết về hợp đồng chuyển nhượng (theo nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình tại Bộ luật Dân sự 2015). Trong trường hợp này, nếu ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, quyền sử dụng đất có thể bị phát mại để ưu tiên thanh toán nợ, gây thiệt hại cho bên mua. Tuy nhiên, hợp đồng công chứng là chứng cứ pháp lý mạnh mẽ để bên mua chứng minh quyền lợi của mình trước tòa án hoặc cơ quan thi hành án.

Rủi ro mất quyền sử dụng đất và biện pháp bảo vệ

Anh/Chị không nhất thiết mất quyền sử dụng đất nếu hành động kịp thời, vì hợp đồng công chứng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên mua, và người bán vi phạm nghĩa vụ giao tài sản (Điều 437 Bộ luật Dân sự 2015) có thể bị buộc thực hiện hoặc bồi thường. Rủi ro chính phát sinh từ việc chưa đăng ký biến động, khiến sổ đỏ vẫn thuộc quyền kiểm soát của người bán, dẫn đến thế chấp trái phép. Để bảo vệ quyền lợi, Anh/Chị cần:

• Thu thập đầy đủ chứng cứ: Bản sao hợp đồng công chứng, biên nhận thanh toán, và các giấy tờ liên quan đến giao dịch.
• Yêu cầu người bán hoàn tất thủ tục đăng ký biến động ngay lập tức, hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố thế chấp vô hiệu nếu chứng minh được ngân hàng biết hoặc phải biết về hợp đồng chuyển nhượng.
• Nếu tranh chấp leo thang, có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (Bộ luật Tố tụng dân sự 2015) để phong tỏa sổ đỏ, ngăn chặn xử lý tài sản.

Việc tuân thủ đúng quy trình pháp lý giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng, tránh mất mát tài sản và giảm thiểu tranh chấp kéo dài. Việc đăng ký biến động kịp thời là chìa khóa để khẳng định quyền sở hữu. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.