Tôi muốn hỏi khi mua đất mà sổ đỏ ghi diện tích khác với diện tích thực đo, thì khi sang tên sẽ theo số nào?
Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Xác định diện tích đất theo quy định pháp luật
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), diện tích đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là diện tích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận dựa trên kết quả đo đạc và đăng ký ban đầu. Tuy nhiên, nếu diện tích thực tế đo đạc tại hiện trường khác biệt so với sổ đỏ (do sai sót đo đạc cũ, lấn chiếm hoặc thay đổi tự nhiên), thì diện tích chính thức phải được xác định lại thông qua việc đo đạc mới để đảm bảo tính chính xác và tránh tranh chấp sau này. Cụ thể, Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, yêu cầu các bên liên quan phải thực hiện đo đạc địa chính để cập nhật thông tin đất đai. Đồng thời, Thông tư 10/2024/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết về phương pháp đo đạc, lập hồ sơ địa chính, trong đó nhấn mạnh việc sử dụng công nghệ hiện đại như GPS để đảm bảo độ chính xác cao, giúp xác định diện tích thực tế làm cơ sở pháp lý.
Diện tích áp dụng khi sang tên quyền sử dụng đất
Khi thực hiện thủ tục sang tên (chuyển nhượng quyền sử dụng đất), diện tích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận mới sẽ ưu tiên theo diện tích thực tế đã được đo đạc và xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chứ không nhất thiết theo số liệu cũ trên sổ đỏ của bên bán nếu có sự chênh lệch. Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng phải dựa trên diện tích đất hợp pháp, và nếu phát hiện sai sót, các bên có quyền yêu cầu điều chỉnh trước hoặc trong quá trình sang tên để tránh rủi ro pháp lý. Trường hợp chênh lệch lớn (ví dụ: vượt quá 10% diện tích theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP), có thể dẫn đến việc từ chối sang tên tạm thời cho đến khi hoàn tất đo đạc lại. Do đó, bên mua nên kiểm tra và yêu cầu đo đạc thực tế ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng để diện tích sang tên phản ánh đúng thực trạng, giúp bảo vệ quyền lợi và tránh khiếu nại sau này.
Quy trình xử lý chênh lệch diện tích và sang tên
Để giải quyết tình huống này, các bên cần thực hiện theo quy trình sau, dựa trên Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Quy trình bao gồm đo đạc lại và cập nhật hồ sơ trước khi sang tên, nhằm đảm bảo tính pháp lý đầy đủ.
Bước 1: Kiểm tra và yêu cầu đo đạc thực tế
Bên mua và bên bán cùng thuê đơn vị đo đạc có thẩm quyền (do Sở Tài nguyên và Môi trường giới thiệu) để thực hiện đo đạc địa chính tại chỗ. Kết quả đo đạc phải được lập biên bản và gửi Văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận. Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, quá trình này mất khoảng 15-30 ngày, với chi phí dao động từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng tùy diện tích và địa bàn, nhằm xác định chính xác diện tích thực tế làm cơ sở cho hợp đồng chuyển nhượng. Nếu chênh lệch nhỏ (dưới 10%), có thể điều chỉnh trực tiếp mà không cần thủ tục phức tạp.
Bước 2: Nộp hồ sơ điều chỉnh Giấy chứng nhận (nếu cần)
Sau đo đạc, nếu diện tích thay đổi, bên bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để điều chỉnh sổ đỏ cũ. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Biên bản đo đạc và bản đồ địa chính mới.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc (sổ đỏ).
- Chứng từ nộp phí đo đạc và lệ phí điều chỉnh (khoảng 100.000 đồng đến 500.000 đồng).
Quy trình này giúp cập nhật diện tích chính xác trước khi sang tên, tránh tình trạng sổ mới không khớp thực tế.
Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất
Sau khi sổ đỏ được điều chỉnh (nếu áp dụng), hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, sau đó nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Diện tích trên Giấy chứng nhận mới sẽ theo kết quả đo đạc thực tế đã xác nhận. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2024, thời gian xử lý là 10-15 ngày làm việc, với lệ phí sang tên khoảng 0,5% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng). Nếu không đo đạc lại, cơ quan nhà nước có thể từ chối sang tên để bảo vệ quyền lợi các bên.
Việc tuân thủ quy trình trên giúp tránh tranh chấp về diện tích, đảm bảo giao dịch minh bạch và bảo vệ quyền sở hữu lâu dài cho bên mua. Đồng thời, giảm thiểu rủi ro pháp lý như hủy hợp đồng hoặc phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu khai báo sai lệch theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (vẫn áp dụng bổ sung).
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận