Cho em hỏi thật, hoàn cảnh của em đang rất bế tắc, em có mua một thửa đất ruộng của người ta bằng giấy tờ viết tay năm 2010, lúc đó em không rành pháp luật nên không công chứng, chỉ có chữ ký trưởng ấp chứng kiến, giờ chủ đất cũ đã qua đời, con cái họ lại nói ba mẹ họ chỉ cho mượn chứ không bán, đòi lấy lại đất trồng lúa của em, vậy nếu em kéo sự việc ra tòa em có đủ căn cứ để chứng minh là giao dịch mua bán thật không, em có được ưu tiên vì đã canh tác hơn 13 năm liền không hay vẫn có nguy cơ mất đất mọi người ơi?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Hiệu lực pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay năm 2010

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (áp dụng cho các giao dịch trước đó theo nguyên tắc chuyển tiếp), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp và khả năng đăng ký quyền sử dụng đất.

Giao dịch bằng giấy tờ viết tay không được công chứng chỉ có giá trị như một chứng cứ dân sự, không đủ điều kiện để đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, chữ ký chứng kiến của trưởng ấp có thể được xem là yếu tố hỗ trợ chứng minh tính chân thực của giao dịch, theo Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự.

Nếu không có công chứng, giao dịch có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015, trừ khi chứng minh được ý chí thực sự của các bên và không vi phạm điều cấm của pháp luật.

Căn cứ chứng minh giao dịch là mua bán thực sự khi đưa ra tòa án

Để chứng minh giao dịch là hợp đồng mua bán hợp pháp, Anh/Chị cần thu thập và trình bày các chứng cứ bổ sung ngoài giấy tờ viết tay, vì tòa án sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ theo Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Các căn cứ chính bao gồm:

• Giấy tờ viết tay gốc kèm chữ ký của người bán và chứng kiến trưởng ấp, chứng tỏ sự đồng thuận.
• Chứng cứ về việc thanh toán tiền mua đất (hóa đơn, biên nhận, lời khai nhân chứng hoặc sao kê ngân hàng nếu có).
• Lời khai của nhân chứng độc lập (hàng xóm, người quen biết) xác nhận giao dịch diễn ra thực tế.
• Các tài liệu liên quan đến việc sử dụng đất ổn định của Anh/Chị từ năm 2010 đến nay.

Nếu chứng cứ đủ thuyết phục, tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch theo nguyên tắc tự do thỏa thuận tại Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt khi chủ đất cũ đã qua đời và con cái họ chỉ đưa ra lời khai chủ quan về việc "cho mượn". Tuy nhiên, nếu con cái chứng minh được giao dịch là tặng cho hoặc cho mượn (qua di chúc hoặc chứng cứ khác), Anh/Chị có thể gặp bất lợi.

Quyền ưu tiên từ việc canh tác liên tục hơn 13 năm và rủi ro mất đất

Việc Anh/Chị canh tác liên tục hơn 13 năm trên thửa đất ruộng có thể được xem là sử dụng đất ổn định, lâu dài, theo Luật Đất đai năm 2024, cho phép cơ quan nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nếu không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch.

Hơn nữa, theo Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu chiếm hữu bất động sản là 10 năm, nên sau thời gian này, Anh/Chị có thể yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi dựa trên nguyên tắc chiếm hữu trung thực và công khai. Điều này tạo lợi thế cho Anh/Chị khi khởi kiện, vì tòa án thường ưu tiên người sử dụng thực tế lâu dài để tránh lãng phí đất đai.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại rủi ro mất đất nếu tòa tuyên giao dịch vô hiệu và con cái chứng minh quyền thừa kế hợp pháp theo Luật Dân sự 2015 (Điều 609-623), dẫn đến việc đất được hoàn trả cho họ. Để giảm rủi ro, Anh/Chị nên khởi kiện sớm để tránh thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai (3 năm theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tính từ khi biết quyền bị xâm phạm).

Việc tuân thủ các quy định pháp luật về giao dịch đất đai giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh tranh chấp kéo dài và đảm bảo sử dụng đất hợp pháp. Đồng thời, thu thập chứng cứ đầy đủ sẽ tăng cơ hội thắng kiện, mang lại sự ổn định cho hoạt động canh tác. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.