Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Thời điểm thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng
Khi mua đất đã có nhà và phát hiện sai phép trong quá trình xin hoàn công (nghiệm thu hoàn thành công trình), việc điều chỉnh giấy phép xây dựng phải được thực hiện ngay lập tức sau khi phát hiện sai sót, trước khi tiến hành thủ tục hoàn công. Theo Điều 98 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), điều chỉnh chỉ áp dụng trong thời hạn hiệu lực của giấy phép xây dựng ban đầu (thường từ 12 tháng đến 24 tháng tùy quy mô công trình) và trước khi công trình được nghiệm thu hoàn thành. Nếu công trình đã hoàn thành hoặc giấy phép hết hạn, không thể điều chỉnh trực tiếp mà phải chuyển sang thủ tục xử lý vi phạm xây dựng theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP (Điều 32), kết hợp với quy định tại Điều 118 Luật Xây dựng 2014 về xử lý công trình vi phạm. Việc chậm trễ có thể dẫn đến phạt hành chính từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với cá nhân (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 139/2017/NĐ-CP), và ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 (Điều 108).
Điều kiện để điều chỉnh giấy phép xây dựng
Để đủ điều kiện điều chỉnh, sai sót phải thuộc trường hợp thay đổi một phần thiết kế, quy mô hoặc vị trí công trình mà không làm thay đổi bản chất công trình (ví dụ: thay đổi diện tích sàn hoặc chiều cao không vượt quá 10% so với giấy phép gốc). Theo Điều 32 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư (hoặc người mua đất với tư cách chủ sở hữu mới theo Điều 188 Luật Nhà ở 2023) phải chứng minh được sai sót không vi phạm quy hoạch đô thị và không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu. Nếu sai sót nghiêm trọng (như xây thêm tầng trái phép), cơ quan nhà nước có thể yêu cầu tháo dỡ một phần thay vì điều chỉnh, dựa trên Điều 95 Luật Xây dựng 2014. Người mua cần kiểm tra giấy phép gốc từ cơ quan cấp phép để xác định mức độ sai sót trước khi nộp hồ sơ.
Quy trình điều chỉnh giấy phép xây dựng
Quy trình điều chỉnh được thực hiện tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng ban đầu (thường là UBND hoặc Sở Xây dựng tùy quy mô). Thời gian xử lý hồ sơ không quá 15 ngày làm việc theo Điều 32 Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Lệ phí điều chỉnh khoảng 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy địa phương.
Bước 1: Chuẩn bị và kiểm tra hồ sơ
Người sử dụng đất (chủ sở hữu mới) cần thu thập giấy phép xây dựng gốc, bản vẽ thiết kế điều chỉnh từ đơn vị tư vấn thiết kế có đủ điều kiện theo Luật Xây dựng 2014. Kiểm tra xem sai sót có thuộc diện điều chỉnh được không bằng cách tham khảo quy hoạch tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Nếu cần, thuê đơn vị giám sát độc lập để đánh giá an toàn công trình, đảm bảo hồ sơ đầy đủ để tránh bị trả lại.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Nộp trực tiếp hoặc qua cổng dịch vụ công trực tuyến tại UBND cấp có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm đơn đề nghị điều chỉnh (theo mẫu tại Phụ lục Nghị định 15/2021/NĐ-CP), giấy phép gốc, bản vẽ điều chỉnh, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và biên bản kiểm tra hiện trạng công trình. Cơ quan sẽ kiểm tra tính hợp lệ trong 5 ngày làm việc và thông báo bổ sung nếu thiếu.
Bước 3: Xử lý và nhận kết quả
Cơ quan thẩm quyền thẩm định hồ sơ, có thể kiểm tra thực địa nếu cần. Nếu chấp thuận, cấp giấy phép điều chỉnh mới trong 10 ngày. Sau đó, thực hiện thi công điều chỉnh (nếu chưa hoàn thành) và chỉ tiến hành hoàn công khi có giấy phép mới, theo Điều 108 Luật Nhà ở 2023 để cấp sổ hồng đầy đủ.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP).
- Bản chính giấy phép xây dựng gốc và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất (sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024).
- Bản vẽ thiết kế xây dựng điều chỉnh (2 bộ, tỷ lệ 1/100 hoặc chi tiết hơn, kèm thuyết minh).
- Biên bản kiểm tra hiện trạng công trình do đơn vị tư vấn lập.
- Giấy tờ chứng minh năng lực của chủ đầu tư mới (nếu người mua là bên thứ ba, theo Điều 188 Luật Nhà ở 2023).
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ đúng thời điểm và quy trình giúp tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo quyền lợi sở hữu nhà ở hợp pháp và giảm thiểu chi phí xử phạt. Đồng thời, hỗ trợ hoàn tất thủ tục hoàn công suôn sẻ, bảo vệ giá trị tài sản lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận