Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Tình trạng pháp lý của công trình lấn chiếm
Theo quy định tại Luật Xây dựng 2024, việc xây dựng nhà ở phải đảm bảo không lấn chiếm đất đai của người khác và phải có giấy phép xây dựng hợp pháp. Nếu công trình đã xây dựng từ nhiều năm trước mà lấn sang đất hàng xóm, đây được coi là hành vi vi phạm pháp luật về sử dụng đất và xây dựng, cụ thể tại Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất phải đúng ranh giới và mục đích sử dụng.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng quy định mức phạt từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng lấn chiếm đất công hoặc đất khác, và buộc khôi phục tình trạng ban đầu bằng cách tháo dỡ phần lấn. Do đó, phần nhà lấn chiếm không có giá trị pháp lý hợp pháp, và hàng xóm có quyền yêu cầu tháo dỡ theo Bộ luật Dân sự 2015 về bảo vệ quyền sở hữu.
Trách nhiệm của người bán
Người bán chịu trách nhiệm chính nếu họ biết hoặc phải biết về tình trạng lấn chiếm mà không thông báo cho người mua trước khi giao dịch. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên bán phải giao tài sản đúng tình trạng mô tả trong hợp đồng; nếu có lỗi che giấu khuyết điểm (như lấn chiếm), họ phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, bao gồm chi phí tháo dỡ và khắc phục.
Hơn nữa, Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, nếu vi phạm, người bán có thể bị vô hiệu hóa một phần hợp đồng và chịu trách nhiệm dân sự. Trong trường hợp này, người mua có cơ sở yêu cầu người bán chịu toàn bộ chi phí tháo dỡ phần lấn và bồi thường thiệt hại phát sinh.
Trách nhiệm của người mua
Là người mua và trở thành chủ sở hữu mới sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, Anh/Chị có trách nhiệm tuân thủ pháp luật về sử dụng đất và xây dựng theo Luật Đất đai 2024. Nếu không xử lý kịp thời, Anh/Chị có thể bị cơ quan nhà nước yêu cầu tháo dỡ theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, với mức phạt hành chính từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng tùy mức độ vi phạm.
Tuy nhiên, trách nhiệm này không loại trừ quyền yêu cầu người bán bồi thường, vì Anh/Chị là bên thiện chí (không biết về khuyết điểm khi mua). Theo Bộ luật Dân sự 2015, người mua có quyền hủy hợp đồng hoặc yêu cầu giảm giá nếu phát hiện khuyết điểm nghiêm trọng sau giao dịch.
Hướng xử lý tranh chấp
Để giải quyết, Anh/Chị nên ưu tiên hòa giải với hàng xóm theo Bộ luật Dân sự 2015, nhằm tránh kiện tụng kéo dài. Nếu không thành, có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để yêu cầu xác định trách nhiệm và bồi thường. Quy trình xử lý cụ thể như sau:
Bước 1: Thu thập chứng cứ
Thu thập hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ ranh giới đất, và các tài liệu chứng minh tình trạng lấn chiếm (như đo đạc địa chính hoặc biên bản kiểm tra từ cơ quan nhà nước). Điều này giúp chứng minh lỗi của người bán và quyền lợi của Anh/Chị, dựa trên Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Bước 2: Gửi yêu cầu hòa giải
Gửi văn bản yêu cầu người bán bồi thường và đề nghị hòa giải với hàng xóm tại Ủy ban nhân dân xã/phường theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013. Nếu thành công, lập biên bản hòa giải có giá trị pháp lý, tránh chi phí tòa án.
Bước 3: Khởi kiện nếu cần
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án trong thời hạn 3 năm kể từ ngày phát hiện khuyết điểm (Bộ luật Dân sự 2015). Tòa sẽ xem xét buộc người bán tháo dỡ và bồi thường, đồng thời có thể yêu cầu cơ quan thi hành án giám sát việc kfhắc phục.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ các quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh các rủi ro pháp lý và tài chính lâu dài như phạt hành chính hoặc tranh chấp kéo dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận