Tôi mua đất có nhà xây sẵn, sau này xin hoàn công thì phát hiện nhà xây sai phép từ đầu, vậy trách nhiệm xin điều chỉnh thuộc về tôi hay bên bán?
Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Trách nhiệm pháp lý của bên bán
Theo quy định tại Luật Xây dựng 2024 quy định chủ đầu tư (bên bán trong trường hợp này) chịu trách nhiệm chính về việc tuân thủ giấy phép xây dựng khi thực hiện công trình. Nếu nhà được xây dựng sai phép từ đầu, bên bán đã vi phạm nghĩa vụ cung cấp tài sản đúng chất lượng theo Bộ luật Dân sự 2015.
Do đó, bên bán phải chịu trách nhiệm chính trong việc xin điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc xử lý vi phạm để đảm bảo công trình hợp pháp hóa trước khi chuyển nhượng. Nếu phát hiện sai phạm sau khi mua, người mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại, bao gồm chi phí điều chỉnh, theo Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp hợp đồng mua bán có thỏa thuận khác.
Trách nhiệm pháp lý của bên mua
Là chủ sở hữu mới sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, bên mua (Anh/Chị) sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến công trình trên đất của mình, bao gồm xin hoàn công và điều chỉnh giấy phép nếu cần.
Tuy nhiên, trách nhiệm này không loại trừ quyền yêu cầu bên bán hỗ trợ hoặc chịu chi phí, vì sai phạm gốc thuộc về bên bán. Nếu không xử lý, bên mua có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, với mức phạt từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với công trình dân dụng sai phép vượt 20% diện tích sàn.
Quy trình xin điều chỉnh giấy phép xây dựng
Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện theo Luật Xây dựng 2024 và Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Quy trình này áp dụng khi công trình đã xây sai phép nhưng có thể điều chỉnh để phù hợp quy hoạch. Dưới đây là các bước cụ thể:
Bước 1: Kiểm tra và đánh giá sai phạm
Người thực hiện (thường là bên mua với sự hỗ trợ từ bên bán) cần kiểm tra hồ sơ giấy phép gốc và thực tế công trình để xác định mức độ sai phạm, như vượt diện tích sàn hoặc thay đổi thiết kế. Thuê đơn vị tư vấn giám sát xây dựng độc lập để lập báo cáo đánh giá, đảm bảo sai phạm không ảnh hưởng an toàn kết cấu. Thời gian bước này khoảng 7-15 ngày, chi phí khoảng 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng tùy quy mô.
Bước 2: Nộp hồ sơ điều chỉnh tại cơ quan có thẩm quyền
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng (theo mẫu tại Phụ lục Nghị định 175/2024/NĐ-CP).
- Giấy phép xây dựng gốc và bản vẽ thiết kế đã điều chỉnh.
- Báo cáo đánh giá sai phạm và biện pháp khắc phục.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Nộp tại Sở Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh tùy quy mô công trình. Thời hạn xử lý hồ sơ là 15 ngày làm việc.
Bước 3: Xử lý vi phạm và hoàn tất thủ tục
Nếu có vi phạm, cơ quan nhà nước sẽ xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP trước khi cấp giấy phép điều chỉnh, với mức phạt từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng tùy trường hợp. Sau khi điều chỉnh, tiến hành hoàn công theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Toàn bộ quy trình có thể mất 1-3 tháng, và bên bán nên tham gia để chia sẻ trách nhiệm.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ quy trình này giúp tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo quyền lợi sở hữu lâu dài và tránh phạt bổ sung. Đồng thời, bảo vệ giá trị tài sản khi chuyển nhượng sau này. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận