Tôi có ý định mua một thửa đất nằm gần nhà kho lớn của doanh nghiệp, hiện tại họ đang xin mở rộng nhà xưởng và có tin đồn sẽ làm tường bao sát ranh giới với thửa đất đó, vậy nếu mua thì quyền xây dựng và khoảng lùi của tôi có bị hạn chế không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền xây dựng trên thửa đất theo quy định pháp luật

Quyền xây dựng trên thửa đất được bảo vệ bởi quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu. Theo Điều 174 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền thực hiện các hoạt động xây dựng công trình trên đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc mua thửa đất gần nhà kho doanh nghiệp không tự động làm hạn chế quyền này, miễn là thửa đất của Anh/Chị có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và không nằm trong khu vực cấm xây dựng hoặc hạn chế theo quy hoạch. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp lân cận mở rộng nhà xưởng, Anh/Chị cần kiểm tra quy hoạch chi tiết tại địa phương để đảm bảo thửa đất không bị ảnh hưởng bởi các quy định về khoảng cách an toàn hoặc bảo vệ môi trường.

Khoảng lùi xây dựng và ảnh hưởng từ tường bao của doanh nghiệp lân cận

Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách từ ranh giới thửa đất đến mép công trình, được quy định nhằm đảm bảo an toàn, thông gió và phòng cháy chữa cháy. Theo Điều 82 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng, khoảng lùi tối thiểu giữa các công trình liền kề thường từ 1-3 mét tùy loại công trình và quy hoạch cụ thể (ví dụ: đối với nhà ở liền kề, khoảng lùi ít nhất 1 mét; đối với khu công nghiệp, có thể yêu cầu khoảng cách lớn hơn để tránh ô nhiễm). Nếu doanh nghiệp xây tường bao sát ranh giới, điều này không trực tiếp hạn chế quyền xây dựng của Anh/Chị, nhưng có thể ảnh hưởng gián tiếp nếu tường bao vi phạm quy hoạch chung, dẫn đến yêu cầu điều chỉnh khoảng lùi cho cả hai bên. Theo Luật Quy hoạch 2017 (Điều 25), mọi công trình phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt; nếu tường bao của doanh nghiệp sát ranh và gây cản trở, Anh/Chị có quyền khiếu nại đến cơ quan quản lý quy hoạch đô thị để yêu cầu kiểm tra và bảo vệ quyền lợi, dựa trên nguyên tắc bình đẳng sử dụng đất tại Điều 5 Luật Đất đai 2024.

Xem thêm: Mọi người cho em hỏi một chuyện hơi rối. Nhà em có mảnh đất ông bà để lại, lúc chia khẩu thì đứng tên ba em nhưng mấy người cô chú bảo hồi xưa đóng góp tiền sửa nhà nên đất phải chia đều. Hiện tại khi làm sổ thì ai cũng đòi phần, không ai chịu ký. Trường hợp này phải đi hướng nào mới làm sổ được vậy ạ?

Các yếu tố cần kiểm tra trước khi mua đất

Để tránh rủi ro hạn chế quyền xây dựng hoặc khoảng lùi, Anh/Chị nên thực hiện các bước kiểm tra sau:

• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND, bao gồm bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 để xác định chỉ tiêu xây dựng (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất).
• Xem xét giấy phép xây dựng của doanh nghiệp lân cận tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương, nhằm đánh giá tính hợp pháp của kế hoạch mở rộng và tường bao.
• Thuê đơn vị đo đạc xác định ranh giới chính xác giữa hai thửa đất, tránh tranh chấp sau này theo Điều 188 Luật Đất đai 2024.

Nếu phát hiện vi phạm từ phía doanh nghiệp (như xây dựng không phép), Anh/Chị có thể yêu cầu cơ quan chức năng xử lý theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, với mức phạt hành chính từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi lấn chiếm ranh giới.

Việc tuân thủ quy hoạch và kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh tranh chấp và đảm bảo giá trị đầu tư. Đồng thời, nó góp phần duy trì trật tự đô thị bền vững theo tinh thần Luật Quy hoạch 2017. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty Luật ACC.