Tôi đang cân nhắc mua mảnh đất đang thế chấp ngân hàng, sổ giữ tại ngân hàng nhưng chủ đất nói “bao rút sổ”, trường hợp này rủi ro nhiều không mọi người?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Tình trạng pháp lý của mảnh đất đang thế chấp ngân hàng

Mảnh đất đang trong tình trạng thế chấp tại ngân hàng, với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được giữ tại ngân hàng, là hình thức phổ biến để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015. Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất có thể được thế chấp để vay vốn, nhưng việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi giải chấp (rút sổ đỏ).

Lời cam kết "bao rút sổ" từ chủ đất chỉ là thỏa thuận miệng hoặc văn bản dân sự, không có giá trị pháp lý ràng buộc nếu không được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng và không được ngân hàng xác nhận. Nếu chủ đất không thực hiện, người mua không thể đăng ký quyền sở hữu mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 dẫn đến giao dịch vô hiệu.

Các rủi ro tiềm ẩn khi mua đất trong trường hợp này

Giao dịch mua đất đang thế chấp tồn tại nhiều rủi ro cao, chủ yếu phát sinh từ việc sổ đỏ chưa được giải phóng.

Xem thêm: Mảnh đất sau nhà tôi có con đường dân sinh nhỏ tồn tại từ rất lâu, người dân dùng để đi ra đồng. Nhưng gần đây một hộ mới mua đất đã xây tường chắn ngang khiến mọi người không đi được nữa. Nhiều hộ yêu cầu xã can thiệp nhưng họ bảo đường đó không nằm trong bản đồ. Vậy trong trường hợp con đường đã hình thành ổn định, người dân có quyền yêu cầu mở lại không?

Đầu tiên, nếu chủ đất không trả hết nợ vay, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến người mua có thể mất quyền sở hữu mà không được hoàn tiền.

Thứ hai, có nguy cơ tranh chấp từ chủ đất hoặc bên thứ ba nếu hợp đồng không được công chứng và đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024 khiến người mua không thể sử dụng đất hoặc bán lại.

Thứ ba, chi phí phát sinh như phí giải chấp (thường từ 0,5% đến 1% giá trị khoản vay) và phí công chứng (khoảng 0,1% giá trị tài sản, tối thiểu 100.000 đồng) có thể do người mua chịu nếu chủ đất không thực hiện cam kết.

Tổng thể, rủi ro lớn nếu không kiểm tra kỹ, có thể dẫn đến mất mát tài chính lên đến toàn bộ giá trị giao dịch.

Để giảm rủi ro, người mua cần thực hiện quy trình kiểm tra và chuyển nhượng một cách chặt chẽ, ưu tiên giải chấp trước khi thanh toán. Quy trình được hướng dẫn theo các bước sau, dựa trên Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Bước 1: Kiểm tra thông tin pháp lý và tình trạng thế chấp

Người mua yêu cầu chủ đất cung cấp hợp đồng thế chấp và xác nhận dư nợ từ ngân hàng. Sau đó, tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương để xác nhận không có tranh chấp hoặc thế chấp kép. Việc này giúp phát hiện rủi ro sớm, tránh giao dịch với đất đang bị kê biên hoặc tranh chấp theo Luật Đất đai 2024. Thời gian tra cứu thường mất 3-5 ngày làm việc, phí khoảng 200.000 đồng đến 500.000 đồng tùy địa phương.

Xem thêm: Nhà tôi nằm trong khu vực bị sạt lở nhiều lần, phường nói không cấp phép xây dựng lại. Vậy tôi có thể xin di dời tái định cư không?

Bước 2: Thỏa thuận và ký hợp đồng có điều kiện giải chấp

Lập hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản ràng buộc chủ đất phải giải chấp và rút sổ đỏ trước khi nhận đủ tiền, công chứng tại UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng theo Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng cần ghi rõ trách nhiệm "bao rút sổ" của chủ đất, kèm thời hạn cụ thể (ví dụ: 30 ngày sau ký). Nếu chủ đất không thực hiện, người mua có quyền hủy hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại. Phí công chứng dao động từ 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy giá trị tài sản.

Bước 3: Giám sát giải chấp và hoàn tất chuyển nhượng

Yêu cầu chủ đất nộp tiền trả nợ để ngân hàng giải chấp và trả sổ đỏ, sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc (sau giải chấp).
• Xác nhận giải chấp từ ngân hàng.
• Giấy tờ nhân thân của bên mua và bên bán.

Quy trình này mất khoảng 10-15 ngày, phí lệ phí trước bạ 0,5% giá trị đất. Sau khi hoàn tất, người mua nhận sổ đỏ mới, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp theo Luật Đất đai 2024.

Việc tuân thủ quy trình trên giúp bảo vệ quyền lợi người mua, tránh mất mát tài chính và tranh chấp pháp lý lâu dài. Đồng thời, đảm bảo giao dịch minh bạch, tăng giá trị tài sản lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.