Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Quyền lợi của người mua đất trả góp chưa nhận sổ khi chủ đầu tư phá sản
Theo quy định tại Luật Phá sản 2014, người mua đất trả góp trong dự án bất động sản được coi là chủ nợ có quyền yêu cầu hoàn trả tiền đã trả hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu tài sản bảo đảm (dự án) vẫn tồn tại. Cụ thể, Luật Phá sản 2014 quy định chủ nợ không có bảo đảm (như người mua chưa nhận sổ) có quyền tham gia họp chủ nợ để bảo vệ lợi ích, và được ưu tiên thanh toán từ tài sản phá sản sau khi trừ chi phí phá sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 bảo vệ quyền lợi người mua bằng cách yêu cầu chủ đầu tư phải có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, như đặt cọc ngân hàng hoặc bảo lãnh từ tổ chức tín dụng.
Nếu chưa nhận sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), người mua vẫn có quyền sở hữu hợp đồng mua bán như một tài sản bảo đảm, và có thể yêu cầu tòa án công nhận quyền ưu tiên thanh toán từ quỹ bảo đảm dự án theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhưng áp dụng mở rộng cho bảo vệ người mua trong phá sản BĐS).
Trong trường hợp dự án bị đình chỉ hoặc chủ đầu tư phá sản, người mua có quyền:
- Yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã trả kèm lãi suất theo Bộ luật Dân sự 2015 tính từ ngày ký hợp đồng đến ngày thanh toán.
- Chuyển nhượng quyền mua cho bên thứ ba nếu hợp đồng cho phép, hoặc yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng) can thiệp để tiếp tục dự án với chủ đầu tư mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Nếu thiệt hại phát sinh, có thể khởi kiện dân sự để bồi thường theo Bộ luật Dân sự 2015.
Quy trình xử lý quyền lợi cho người mua
Khi chủ đầu tư phá sản, người mua cần chủ động tham gia thủ tục phá sản để bảo vệ quyền lợi. Quy trình được thực hiện theo Luật Phá sản 2014 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP, với các bước sau:
Bước 1: Theo dõi và đăng ký làm chủ nợ
Ngay khi nhận thông báo phá sản từ Tòa án nhân dân có thẩm quyền (thường là TAND cấp tỉnh nơi chủ đầu tư đăng ký kinh doanh), người mua phải kiểm tra thông báo trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày công bố phá sản (Luật Phá sản 2014), nộp đơn đăng ký làm chủ nợ tại Quản tài viên hoặc Thẩm phán phá sản, kèm chứng cứ hợp đồng và biên lai thanh toán. Bước này đảm bảo quyền tham gia biểu quyết phân chia tài sản.
Bước 2: Tham gia họp chủ nợ và yêu cầu thanh toán
Sau khi đăng ký, tham gia họp chủ nợ do Quản tài viên tổ chức (Luật Phá sản 2014). Tại đây, trình bày yêu cầu hoàn trả tiền hoặc tiếp tục dự án, ưu tiên theo thứ tự: chi phí phá sản, nợ lương nhân viên, sau đó là chủ nợ có bảo đảm như người mua BĐS. Nếu dự án có quỹ bảo đảm, yêu cầu thanh toán từ quỹ này theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, với mức hoàn trả ít nhất 70% giá trị hợp đồng nếu dự án được tiếp tục.
Bước 3: Khiếu nại hoặc khởi kiện nếu không đồng ý quyết định phá sản
Nếu không hài lòng với quyết định phân chia tài sản (Luật Phá sản 2014), khiếu nại lên Thẩm phán phá sản trong 10 ngày hoặc khởi kiện ra Tòa án theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đồng thời, liên hệ Sở Xây dựng để yêu cầu giám sát dự án, có thể dẫn đến chuyển giao cho chủ đầu tư mới theo Luật Nhà ở 2023. Thời hạn toàn bộ quy trình phá sản thường kéo dài 6-12 tháng, tùy quy mô.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Để thực hiện các bước trên, người mua cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo yêu cầu của Luật Phá sản 2014:
- Hợp đồng mua bán đất trả góp (bản sao công chứng).
- Biên lai, chứng từ thanh toán các kỳ trả góp.
- Giấy tờ chứng minh thiệt hại (nếu có), như hóa đơn lãi vay ngân hàng.
- Đơn đăng ký chủ nợ.
- CMND/CCCD và giấy tờ cá nhân khác.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ quy trình này giúp bảo vệ tối đa quyền lợi tài sản, tránh mất mát và đảm bảo tính minh bạch theo pháp luật. Việc tham gia sớm có thể dẫn đến hoàn trả nhanh chóng hoặc tiếp cận dự án thay thế, giảm thiểu rủi ro pháp lý lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận