Tôi mua đất đã xây sẵn nhà, lúc mua không biết là xây lấn ranh, giờ bị hàng xóm kiện thì trách nhiệm thuộc về ai?
Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Trách nhiệm của người bán và người xây dựng ban đầu
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo tài sản không có khuyết điểm ẩn giấu mà bên bán biết hoặc phải biết. Trong trường hợp này, nếu nhà xây lấn ranh giới đất (lấn sang đất hàng xóm), người bán có trách nhiệm chính nếu họ biết về tình trạng lấn chiếm mà không thông báo cho người mua. Người bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, bao gồm chi phí khắc phục lấn chiếm và các khoản phạt hành chính nếu có. Đồng thời, theo Điều 168 Luật Đất đai 2024, người xây dựng ban đầu (có thể là người bán hoặc bên thứ ba) chịu trách nhiệm chính về hành vi lấn chiếm đất đai, dẫn đến tranh chấp ranh giới. Hàng xóm có quyền yêu cầu tòa án buộc khôi phục ranh giới gốc và bồi thường thiệt hại theo Điều 166 Luật Đất đai 2024. Người mua có thể khởi kiện người bán để đòi bồi thường nếu chứng minh được sự che giấu thông tin, với mức bồi thường cụ thể do tòa án quyết định dựa trên thiệt hại thực tế.
Trách nhiệm của người mua
Người mua chịu trách nhiệm gián tiếp nếu không thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng, theo nguyên tắc "cẩn trọng" tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, nếu người mua chứng minh được rằng họ không thể biết về khuyết điểm (ví dụ: không có dấu hiệu rõ ràng và người bán cam kết tài sản hợp pháp), trách nhiệm chính sẽ chuyển sang người bán. Theo Điều 109 Luật Nhà ở 2023, nhà ở phải được xây dựng đúng giấy phép và không lấn chiếm, nên người mua hiện tại có nghĩa vụ khắc phục nếu tiếp tục sử dụng, nhưng có quyền yêu cầu hỗ trợ từ người bán. Trong vụ kiện từ hàng xóm, người mua có thể là bị đơn, nhưng tòa án sẽ xem xét trách nhiệm liên đới của các bên trước đó. Nếu không khắc phục, người mua có thể bị phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung), tùy mức độ vi phạm.
Hướng xử lý tranh chấp
Để giải quyết, Anh/Chị nên ưu tiên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 202 Luật Đất đai 2024, nhằm xác định ranh giới đất chính xác dựa trên hồ sơ địa chính. Nếu hòa giải thất bại, khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong quá trình tố tụng, cần thu thập chứng cứ như hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ ranh giới và biên bản kiểm tra hiện trạng. Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2023, nếu nhà ở vi phạm, cơ quan nhà nước có thể yêu cầu tháo dỡ phần lấn chiếm, và người mua có quyền yêu cầu người bán hỗ trợ chi phí. Việc xử lý kịp thời giúp bảo vệ quyền lợi sở hữu và tránh phát sinh thêm thiệt hại.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ quy định về ranh giới đất đai và xây dựng giúp tránh tranh chấp kéo dài, bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp và giảm thiểu rủi ro tài chính. Đồng thời, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước giao dịch là biện pháp hiệu quả để bảo vệ lợi ích lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận