Anh chị cho em hỏi, đất đang tranh chấp di sản thừa kế, mình làm sao để ngăn chặn giao dịch mua bán vậy ạ, em chưa khởi kiện, hòa giải nhiều lần nhưng người ta không hợp tác, thái độ thách thức (chỉ hòa giải giữa các thành viên với nhau, chứ chưa ra xã hòa giải nhé anh chị).

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Cơ sở pháp lý

Việc ngăn chặn giao dịch liên quan đến đất đai đang tranh chấp thừa kế khi chưa khởi kiện được quy định chủ yếu tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (Điều 111 đến Điều 115), cho phép áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Đồng thời, Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 609 đến Điều 635) quy định về quyền thừa kế và giao dịch dân sự liên quan đến tài sản thừa kế, trong khi Luật Đất đai 2024 chi phối các giao dịch về quyền sử dụng đất, bao gồm việc ghi nhận tranh chấp để hạn chế chuyển nhượng. Các biện pháp này nhằm ngăn chặn hành vi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp đất đai trong giai đoạn tranh chấp, tránh gây thiệt hại không thể khắc phục.

Điều kiện áp dụng biện pháp ngăn chặn

Để yêu cầu ngăn chặn giao dịch, phải đáp ứng các điều kiện sau theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

• Có căn cứ chứng minh đất đai đang là đối tượng tranh chấp thừa kế, chẳng hạn như di chúc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc tài liệu chứng minh quyền thừa kế của các bên.
• Việc không áp dụng biện pháp có thể gây thiệt hại nghiêm trọng, khó bù đắp cho quyền lợi của người yêu cầu, như rủi ro đất bị chuyển nhượng cho bên thứ ba.
• Biện pháp phải phù hợp với tính chất tranh chấp, ví dụ cấm chuyển quyền sử dụng đất hoặc phong tỏa tài sản liên quan.
• Người yêu cầu phải có lợi ích hợp pháp trực tiếp bị ảnh hưởng, như là người thừa kế hợp pháp theo Bộ luật Dân sự 2015.

Quy trình yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Quy trình được thực hiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất đai tranh chấp, theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thời gian xử lý thường từ 3-5 ngày làm việc nếu khẩn cấp.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp đơn yêu cầu

Người yêu cầu soạn đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, nêu rõ lý do tranh chấp thừa kế, tài sản cụ thể (mô tả vị trí, diện tích đất) và biện pháp mong muốn (ví dụ: cấm chuyển nhượng). Đơn phải kèm chứng cứ ban đầu như giấy tờ thừa kế hoặc sổ đỏ. Nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc qua đường bưu điện, phí tạm ứng án phí khoảng 300.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy giá trị tài sản.

Bước 2: Tòa án xem xét và quyết định

Tòa án kiểm tra đơn trong vòng 1-3 ngày, có thể yêu cầu bổ sung chứng cứ hoặc tổ chức họp lấy ý kiến các bên liên quan. Nếu đủ điều kiện, Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp ngay lập tức, gửi thông báo cho Văn phòng Đăng ký đất đai để ghi chú tranh chấp vào hồ sơ địa chính, ngăn chặn mọi giao dịch theo Luật Đất đai 2024.

Bước 3: Thi hành và giám sát biện pháp

Quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành ngay, các bên phải tuân thủ dưới hình thức cưỡng chế nếu vi phạm. Người yêu cầu có trách nhiệm theo dõi thi hành và báo cáo nếu tình hình thay đổi. Biện pháp có hiệu lực đến khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật về tranh chấp thừa kế, hoặc tối đa 6 tháng nếu chưa khởi kiện chính thức.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (theo mẫu của Tòa án).
• Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân của người yêu cầu.
• Tài liệu chứng minh tranh chấp thừa kế: di chúc, giấy khai sinh chứng minh quan hệ thừa kế, hoặc biên bản họp gia đình về phân chia di sản theo Bộ luật Dân sự 2015.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trích lục bản đồ địa chính liên quan đến thửa đất tranh chấp.
• Các chứng cứ khác chứng minh nguy cơ thiệt hại, như hợp đồng chuyển nhượng dự định hoặc thông tin về bên thứ ba quan tâm mua đất.

Việc tuân thủ các quy định pháp luật về ngăn chặn giao dịch đất tranh chấp thừa kế giúp tránh mất mát tài sản và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên thừa kế được bảo vệ kịp thời. Đồng thời, nó thúc đẩy giải quyết tranh chấp một cách công bằng, giảm thiểu rủi ro pháp lý lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.