Anh chị cho em hỏi, người bán đất đã thu đủ tiền nhưng chưa sang tên sổ, thì thuế tính cho ai?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý liên quan đến nghĩa vụ thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hướng dẫn), Luật Đất đai 2024 và các thông tư của Bộ Tài chính như Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 80/2021/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 40/2025/TT-BTC), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phát sinh các nghĩa vụ thuế chính bao gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ.

Thuế TNCN được áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng (không trừ chi phí) hoặc 25% trên phần thu nhập (lợi nhuận) tùy theo lựa chọn của người nộp thuế. Lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị tài sản theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Các quy định này áp dụng từ năm 2025, với một số điều chỉnh tại Điều 247 Luật Đất đai 2024, nhấn mạnh trách nhiệm kê khai và nộp thuế của các bên tham gia giao dịch.

Trong trường hợp Anh/Chị mô tả, người bán đã nhận đủ tiền nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ, giao dịch được coi là đã hình thành về mặt dân sự thông qua hợp đồng chuyển nhượng (có thể là hợp đồng công chứng hoặc văn bản thỏa thuận). Do đó, nghĩa vụ thuế phát sinh ngay tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực, không phụ thuộc vào việc sang tên.

2. Xác định đối tượng chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN

Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản chủ yếu thuộc trách nhiệm của người bán (bên chuyển nhượng), vì đây là thu nhập phát sinh từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền. Theo Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNCN, người có thu nhập từ hoạt động này phải kê khai và nộp thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Cụ thể, nếu giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng (ví dụ minh họa), thuế TNCN có thể tính bằng 2% x 3 tỷ = 60 triệu đồng (phương pháp đơn giản). Hoặc nếu chọn phương pháp lợi nhuận, thu nhập chịu thuế = giá bán – giá mua – chi phí liên quan, sau đó áp 25% trên phần thu nhập dương. Người bán phải tự khai tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản hoặc qua cổng dịch vụ công điện tử.

Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên thỏa thuận khác trong hợp đồng. Nếu hợp đồng quy định bên mua chịu thuế TNCN thay, thì bên mua sẽ khấu trừ và nộp thay cho bên bán. Trong trường hợp chưa có thỏa thuận rõ ràng, trách nhiệm mặc định thuộc về người bán. Việc nhận đủ tiền không làm thay đổi nguyên tắc này, nhưng có thể dẫn đến rủi ro nếu cơ quan thuế truy thu sau này.

3. Thời điểm phát sinh và thủ tục nộp thuế khi chưa sang tên

Thời điểm tính thuế TNCN là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý, theo Khoản 3 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Đối với cá nhân không cư trú, thời điểm là khi làm thủ tục chuyển nhượng theo pháp luật. Trong tình huống Anh/Chị, việc nhận đủ tiền chứng tỏ giao dịch đã hoàn tất phần thanh toán, nên nghĩa vụ thuế phát sinh ngay lập tức, không chờ sang tên.

Thủ tục nộp thuế bao gồm:

• Chuẩn bị tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN (theo Thông tư 80/2021/TT-BTC).
• Nộp tại Chi cục Thuế địa phương hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có liên thông một cửa).
• Thời hạn: 10 ngày từ ngày hợp đồng hiệu lực. Nếu chậm trễ, phạt chậm nộp 0,03%/ngày theo Luật Quản lý thuế 2019.

Về lệ phí trước bạ, trách nhiệm thuộc bên mua, phát sinh khi nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa sang tên, bên mua chưa phải nộp, nhưng bên bán vẫn phải hoàn tất thuế TNCN để tránh bị từ chối công nhận giao dịch sau này.

Lưu ý, nếu bất động sản là nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân bán (sở hữu liên tục từ 183 ngày trở lên), có thể được miễn thuế TNCN theo Điểm i Khoản 1 Điều 4 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Các trường hợp miễn khác bao gồm chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ-con cái, anh chị em ruột.

Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!