Em là người nước ngoài mua căn hộ tại Đà Nẵng, có phải đóng thuế gì không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Điều kiện pháp lý cho người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam

Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), cá nhân nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều kiện cơ bản bao gồm:

• (i) phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 (sửa đổi 2019), chứng minh bằng hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh;
• (ii) không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo Pháp lệnh ưu đãi ngoại giao;  
• (iii) không mua ở khu vực cấm liên quan đến quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Tại Đà Nẵng – một thành phố du lịch phát triển – người nước ngoài có thể mua căn hộ ở các dự án thương mại như Furama Resort, Novotel hay các chung cư cao cấp ven biển. Tuy nhiên, số lượng sở hữu bị hạn chế: không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư (theo khoản 3 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở). Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố công khai số lượng căn hộ còn lại cho người nước ngoài trên cổng thông tin điện tử. Nếu vi phạm, giao dịch có thể bị vô hiệu hóa, dẫn đến rủi ro pháp lý cao.

2. Các loại thuế và phí phải nộp khi mua căn hộ

Khi mua căn hộ tại Đà Nẵng, người nước ngoài chủ yếu chịu trách nhiệm về lệ phí trước bạ, vì thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản thường do bên bán (người Việt Nam) nộp. Cụ thể:

Thứ nhất, lệ phí trước bạ: 0,5% trên giá tính lệ phí (thường là giá hợp đồng hoặc bảng giá đất do UBND TP. Đà Nẵng ban hành, lấy giá cao hơn). Ví dụ, với căn hộ 2 tỷ VND, lệ phí khoảng 10 triệu VND. Người mua nộp tại Chi cục Thuế quận/huyện nơi có bất động sản.

Thứ hai, thuế GTGT: Nếu mua từ chủ đầu tư (dự án mới), áp dụng 10% trên giá bán chưa thuế (theo Luật Thuế GTGT 2024, hiệu lực từ 01/07/2025). Với căn hộ 2 tỷ VND, thuế GTGT khoảng 200 triệu VND, đã bao gồm trong giá bán. Nếu mua từ cá nhân (thị trường thứ cấp), bên bán chịu thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng (theo Luật Thuế TNCN 2007, sửa đổi), nhưng người mua có thể thỏa thuận chịu thay.

Thứ ba, phí công chứng: Tính theo giá trị hợp đồng, tối đa 70 triệu VND/trường hợp (theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Tại Đà Nẵng, thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

Thứ tư, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (sổ hồng): Khoảng 0,015% giá trị tài sản, cộng phí đo đạc (nếu cần). Tổng chi phí thuế phí thường chiếm 1-2% giá trị căn hộ, tùy dự án.

3. Thủ tục nộp thuế và phí, đặc thù tại Đà Nẵng

Thủ tục mua căn hộ bao gồm:

• (i) ký hợp đồng mua bán tại công chứng viên;
• (ii) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế (Tờ khai lệ phí trước bạ 01/LPBT, hợp đồng mua bán, CMND/hộ chiếu);
• (iii) sau khi nhận biên lai nộp thuế, nộp hồ sơ cấp sổ hồng tại Văn phòng Đăng ký đất đai Đà Nẵng (thời gian 30 ngày).

Đối với người nước ngoài, cần bổ sung giấy tờ chứng minh điều kiện nhập cảnh và xác nhận số lượng căn hộ còn lại từ Sở Xây dựng.

Tại Đà Nẵng, quy trình được số hóa qua Cổng dịch vụ công quốc gia, giúp rút ngắn thời gian. Nếu mua từ chủ đầu tư, họ thường hỗ trợ nộp thuế thay. Lưu ý: Từ 01/01/2025, mẫu Giấy chứng nhận mới theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT yêu cầu ghi rõ thời hạn sở hữu (50 năm cho cá nhân nước ngoài, gia hạn một lần tương đương). Nếu chậm nộp thuế, phạt 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp (Luật Quản lý thuế 2019). Doanh nghiệp nước ngoài mua để đầu tư có thể áp dụng thêm thuế TNDN nếu cho thuê sau này.

Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!