Em có mảnh vườn bị người thuê cũ chôn cột bê tông và xây bờ rào kiên cố, giờ họ nghỉ thuê nhưng không chịu tháo vì nói đó là “tài sản cố định”, luật giải quyết kiểu này như nào vậy?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Bản chất pháp lý của công trình xây dựng trên đất thuê

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất đai (như cột bê tông và bờ rào kiên cố) thuộc quyền sở hữu của chủ sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng thuê. Trong trường hợp này, mảnh vườn là tài sản của Anh/Chị (chủ đất), nên các công trình do người thuê cũ xây dựng không tự động trở thành "tài sản cố định" của họ mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ chủ đất.

Nếu hợp đồng thuê không quy định rõ việc giữ lại công trình, người thuê chỉ có quyền tạm thời sử dụng và phải khôi phục tình trạng ban đầu khi chấm dứt hợp đồng. Luật Đất đai 2024 cũng khẳng định quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc chủ sở hữu, người thuê không được tự ý biến đổi vĩnh viễn mà không có giấy phép hoặc thỏa thuận.

Nghĩa vụ tháo dỡ công trình của bên thuê

Người thuê cũ có nghĩa vụ tháo dỡ và khôi phục đất đai về tình trạng ban đầu theo Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản. Nếu họ từ chối với lý do "tài sản cố định", lập luận này không có cơ sở pháp lý vì công trình chỉ là cải tạo tạm thời trong thời gian thuê, không chuyển quyền sở hữu trừ khi có hợp đồng mua bán hoặc tặng cho riêng biệt.

Xem thêm: Tôi mua mảnh đất thông qua giấy tay từ chủ đất cũ, người này đứng tên trong sổ từ năm 1995. Giờ khi đi làm thủ tục thì phát hiện sổ đó chưa cập nhật thay đổi sau nhiều lần chia tách, một phần đất còn nằm trong sổ người khác. Vậy trường hợp này tôi phải yêu cầu cơ quan nào điều chỉnh lại ranh giới?

Anh/Chị có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc xây dựng gây hư hỏng đất (ví dụ: chi phí khôi phục vườn). Trường hợp công trình xây dựng không phép, có thể áp dụng Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, với mức phạt từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng tùy quy mô vi phạm, kèm buộc tháo dỡ.

Quy trình giải quyết tranh chấp

Để giải quyết, Anh/Chị cần thực hiện theo các bước sau, dựa trên Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về giải quyết tranh chấp dân sự) và Luật Đất đai 2024.

Bước 1: Gửi yêu cầu bằng văn bản

Gửi thư yêu cầu chính thức (có xác nhận gửi) đến người thuê cũ, nêu rõ nghĩa vụ tháo dỡ trong thời hạn cụ thể (thường 15-30 ngày), kèm trích dẫn Bộ luật Dân sự 2015. Văn bản này làm cơ sở chứng cứ sau này, và có thể yêu cầu bồi thường chi phí nếu cần. Nếu họ không phản hồi, bước này giúp chứng minh Anh/Chị đã thực hiện thiện chí thương lượng.

Xem thêm: Em nghe nói sổ hồng và sổ đỏ là một, nhưng khi em đi công chứng thì văn phòng lại bảo có khác nhau. Vậy hiện nay hai loại này có được xem là chung một giấy tờ không?

Bước 2: Hòa giải tại cơ sở

Liên hệ Ủy ban nhân dân xã/phường nơi đất tọa lạc để tổ chức hòa giải theo Luật Đất đai 2024. Quá trình này miễn phí, kéo dài không quá 30 ngày, và biên bản hòa giải có giá trị pháp lý nếu thành công. Nếu thất bại, biên bản sẽ là chứng cứ quan trọng cho bước tiếp theo, tránh tranh chấp kéo dài.

Bước 3: Khởi kiện tại tòa án

Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi đất tọa lạc, yêu cầu buộc tháo dỡ và bồi thường theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Hợp đồng thuê đất (bản sao).
• Chứng cứ về công trình (ảnh, biên bản kiểm tra).
• Văn bản yêu cầu và biên bản hòa giải (nếu có).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Anh/Chị.

Tòa án sẽ xử lý trong 4-6 tháng, và nếu thắng kiện, người thuê phải chịu chi phí tháo dỡ (ước tính từ 10.000.000 đồng trở lên tùy quy mô) cộng án phí khoảng 200.000 đồng đến 1.000.000 đồng.

Việc tuân thủ quy trình pháp lý giúp bảo vệ quyền lợi sở hữu đất đai, tránh tranh chấp leo thang và giảm thiểu thiệt hại kinh tế lâu dài. Đồng thời, đảm bảo đất được sử dụng hiệu quả theo quy định pháp luật. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.