Năm 2021, em có mua lại một ô đất 63,8 mét vuông (toàn bộ là đất xây dựng), đang có sẵn nhà cấp 4, có diện tích 38 mét vuông. Thời điểm mua, em không đo đạc lại đất. Đến nay, em muốn cơi nới, sửa nhà, đo đạc lại thì phát hiện nhà cấp 4 đang bị lệch sang ô bên trái khoảng 40 cm. 1. Chủ cũ nói xây dựng nhà cấp 4 đó trước thời điểm được cấp sổ đỏ. Nhưng xem trích lục năm 1998, hiện không có nhà cấp 4, cán bộ địa chính nói nhà thời điểm đó không có căn cứ, dấu mốc thời gian, nên không thể kết luận do đo đạc thô sơ sai vị trí mốc. Việc này đúng hay sai? 2. Bên hàng xóm (ô số 11) là thửa đất trống, chưa có nhà trên đất, đã được cấp sổ, nhưng là đất trồng cây lâu năm. Ô đất của em xây lấn chiếm sang tổng khoảng 3-3,5 mét vuông. Hàng xóm có đề cập với em về việc mua bán phần lấn chiếm trên, họ nói đất trồng cây không nhập được vào ô đất 63,8 của em, do không phải đất xây dựng, phần lấn chiếm là diện tích em xây dựng rồi. Hàng xóm có nói em làm giấy mua bán viết tay để thỏa thuận, nhưng em chưa đồng ý, do em không xác định ở đó lâu dài, nên cũng muốn bán ô đất đó. Việc mua bán ô đất trên, sau này có gặp bất cập gì không? Trường hợp khôngetes điều chỉnh được diện tích lấn chiếm trong sổ. Làm hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng có pháp lý để sau này thuận lợi cho việc mua bán, nhập trong sổ không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Hành vi lấn chiếm đất theo quy định pháp luật

Hành vi xây dựng nhà cấp 4 lấn sang 40cm diện tích đất của hàng xóm được coi là lấn chiếm đất đai, vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đúng ranh giới và không xâm phạm quyền sử dụng đất của người khác. Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ bảo vệ ranh giới đất đai và không được lấn, chiếm đất của tổ chức, cá nhân khác. Tương tự, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng quyền sở hữu của nhau, cấm các hành vi xâm phạm như xây dựng vượt ranh giới. Việc lấn chiếm này có thể dẫn đến tranh chấp dân sự hoặc bị cơ quan nhà nước yêu cầu khắc phục, tháo dỡ phần xây dựng vi phạm theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Khả năng mua bán phần diện tích đất lấn

Phần diện tích đất bị lấn 40cm không thể thực hiện giao dịch mua bán hợp pháp vì đây là đất đang trong tình trạng vi phạm pháp luật và tranh chấp quyền sử dụng. Theo Luật Đất đai năm 2024, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đất không có tranh chấp, không bị kê biên và phù hợp với quy hoạch. Nếu phần lấn thuộc quyền sử dụng của hàng xóm, việc mua bán sẽ vi phạm quyền sở hữu của bên thứ ba theo Bộ luật Dân sự năm 2015, dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng cấm giao dịch đất đai có yếu tố vi phạm như lấn chiếm, trừ khi đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận hợp thức hóa trước đó. Do đó, không thể mua bán trực tiếp phần đất lấn mà không có sự đồng ý và thủ tục pháp lý từ chủ đất hàng xóm cũng như cơ quan nhà nước.

Hậu quả pháp lý và cách xử lý

Nếu không khắc phục, hành vi lấn chiếm có thể bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, kèm buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc tháo dỡ công trình. Để giải quyết, Anh/Chị cần thỏa thuận với hàng xóm để đo đạc lại ranh giới và điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024. Nếu không thỏa thuận được, có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu xác định ranh giới và bồi thường theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc hợp thức hóa phần đất lấn chỉ khả thi nếu hàng xóm đồng ý chuyển nhượng hợp pháp, sau đó đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc tuân thủ quy định pháp luật về đất đai giúp tránh tranh chấp kéo dài, bảo vệ quyền lợi lâu dài và giảm thiểu rủi ro tài chính từ phạt hành chính hoặc kiện tụng. Đồng thời, đảm bảo giao dịch bất động sản an toàn, minh bạch. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.