Tôi có nhận được một khoản tiền thừa kế là một căn nhà từ bố mẹ, sau đó tôi bán căn nhà này đi để lấy tiền chia cho các anh em, vậy tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế không và khi bán căn nhà đó tôi có được miễn thuế không vì đây là tài sản duy nhất của tôi tính đến thời điểm đó?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quy định về miễn thuế TNCN khi nhận thừa kế từ bố mẹ

Theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014), thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa bố mẹ đẻ và con đẻ thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Căn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, Anh/Chị không phải nộp thuế cho giá trị căn nhà nhận được.

Tuy nhiên, Anh/Chị vẫn phải thực hiện thủ tục khai thuế và lệ phí trước bạ khi đăng ký biến động đất đai. Dù được miễn thuế, việc kê khai là bắt buộc để cơ quan thuế xác nhận quyền lợi miễn trừ của Anh/Chị theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019 và Luật Đất đai 2024.

Quy định về miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất

Xem thêm: Sau khi công ty bị ấn định thuế do không cung cấp đủ sổ sách trong đợt kiểm tra trước, năm nay chúng tôi đã hoàn thiện hệ thống kế toán đầy đủ và muốn đề nghị áp dụng phương pháp kê khai thay vì ấn định, vậy có cần chờ hết thời hạn quyết định cũ hay có thể nộp đơn xin điều chỉnh ngay?

Đối với việc bán căn nhà để chia tiền cho anh em, Anh/Chị có thể được miễn thuế TNCN 2% trên giá bán nếu đáp ứng điều kiện về "nhà ở duy nhất". Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, các điều kiện cần thỏa mãn bao gồm:

• Chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng.
• Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Anh/Chị cần làm cam kết về việc chỉ có một nhà ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của cam kết này để được áp dụng chính sách miễn thuế.

Quy trình thực hiện thủ tục thừa kế và chuyển nhượng

Để đảm bảo quyền lợi và tối ưu hóa chi phí, Anh/Chị cần thực hiện theo trình tự các bước sau:

Bước 1: Khai nhận thừa kế và sang tên sổ đỏ Anh/Chị cần chuẩn bị hồ sơ gồm di chúc hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được công chứng, giấy chứng tử của bố mẹ và các giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân. Các tài liệu cần chuẩn bị cụ thể:

Xem thêm: Em có một khoản thu nhập từ việc cho thuê chỗ đặt máy ATM trong cửa hàng của mình, tiền được trả theo tháng và chuyển khoản đều đặn, vậy khoản này có phải kê khai thuế riêng ngoài thuế khoán của hộ kinh doanh không ạ?

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng.
• Giấy tờ chứng minh mối quan hệ cha mẹ – con (Giấy khai sinh). Sau khi chuẩn bị xong, Anh/Chị nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp sổ đỏ mới đứng tên mình. Đây là bước pháp lý bắt buộc theo Luật Đất đai 2024 để có đủ tư cách chủ sở hữu thực hiện giao dịch bán nhà sau này.

Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ thuế Sau khi đã đứng tên trên sổ đỏ, Anh/Chị thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại văn phòng công chứng với bên mua. Lúc này, Anh/Chị cần chuẩn bị Đơn khai thuế TNCN và Tờ khai lệ phí trước bạ, kèm theo Bản cam kết nhà ở duy nhất để được xét miễn thuế 2%. Việc chuẩn bị kỹ hồ sơ miễn thuế giúp quá trình thông quan hồ sơ tại Chi cục thuế diễn ra nhanh chóng, tránh việc bị tạm dừng hồ sơ do nghi ngờ có tài sản khác. Đây là khâu then chốt giúp bảo vệ lợi ích tài chính, giúp số tiền thu về từ việc bán nhà không bị hao hụt bởi các khoản thuế không đáng có theo Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Bước 3: Nhận kết quả và hoàn tất việc chia tài sản cho anh em Cơ quan thuế sẽ xem xét hồ sơ và ban hành thông báo miễn thuế TNCN nếu Anh/Chị đủ điều kiện. Sau khi bên mua hoàn tất đóng lệ phí trước bạ và nhận sổ đỏ mới, giao dịch được coi là kết thúc về mặt pháp lý. Anh/Chị thực hiện việc chia số tiền bán được cho các anh em theo thỏa thuận gia đình. Lưu ý, việc chia tiền này là giao dịch nội bộ gia đình, không phát sinh thêm nghĩa vụ thuế TNCN cho các anh em vì đây là khoản tiền nhận từ tài sản thừa kế chung đã được xử lý về mặt thuế. Quy trình này giúp mọi việc minh bạch, đúng pháp luật và đảm bảo tính đoàn kết trong gia đình dưới sự bảo hộ của Luật Doanh nghiệp 2020 (về nguyên tắc sở hữu) và các luật thuế liên quan.

Việc tuân thủ các quy định về thuế thu nhập cá nhân giúp tránh các chế tài hành chính như phạt chậm nộp từ 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp (theo Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019) hoặc truy thu thuế kèm phạt 20% số thuế trốn (Điều 142). Đồng thời, đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong giao dịch bất động sản, giảm rủi ro tranh chấp. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.