Em xin chào cả nhà, em xin phép được nhờ cả nhà tư vấn giúp em về trường hợp nhà em như sau: Năm 2017, gia đình nhà em có quyết định được phân đất ở Đội Cấn – Hà Nội, tại thời điểm đó, quyết định có ghi là phải nộp 40% tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nhà, đất theo Nghị định 61/CP (ngày 05/07/1994) – (bên dưới có dòng: “Giá đất được áp dụng tại thời điểm hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận năm 2012 theo Nghị định 61/CP và danh sách kèm theo biên bản chốt hồ sơ do tổ công tác liên ngành lập ngày 05/06/2013 đối với nguồn gốc thuộc sở hữu Nhà nước đã kê khai, nộp hồ sơ trước ngày 06/06/2013”). Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại (năm 2025), nhà em mới đủ điều kiện về giấy tờ và tài chính để bổ sung và muốn lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. Thì bên thuế lại yêu cầu nhà em nộp 40% tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nhà, đất theo giá tại thời điểm hiện tại (là 470 triệu – một con số rất lớn so với giá mà nếu nhà em nộp tại thời điểm 2017 thì gần như chỉ hết vài trăm ngàn). Vậy em xin phép được nhờ cả nhà tư vấn giúp em là bên thuế đưa ra con số phải đóng tại thời điểm 2025 như vậy đối với nhà em là có chính xác hay không? Và có phương án nào để nhà em có thể được đóng thuế tại thời điểm năm 2017 hay không? Em xin được nhờ cả nhà tư vấn giúp để em có thể lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về với con số phải nộp thuế là ít nhất. Em xin chân thành cảm ơn.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Thời điểm xác định giá đất để tính thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên giá đất theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm, áp dụng cho kỳ tính thuế tương ứng. Đối với đất được phân lô hoặc giao năm 2017, nghĩa vụ thuế phát sinh từ thời điểm có quyền sử dụng đất, nhưng giá đất để tính thuế hàng năm sẽ được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm nộp thuế, không cố định theo năm phân lô. Cụ thể, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định giá đất tính thuế là giá theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố, áp dụng cho từng năm tính thuế. Do đó, khi nộp thuế cho kỳ tính thuế năm 2025, Anh/Chị sẽ sử dụng bảng giá đất năm 2025, không áp dụng giá năm 2017 trừ trường hợp có quy định chuyển tiếp đặc biệt.

Quy định chuyển tiếp và áp dụng giá đất mới

Theo Luật Đất đai 2013 (Điều 112), nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo tính ổn định, công bằng và phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội tại thời điểm định giá. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất hàng năm, trong đó bảng giá mới (như năm 2025) sẽ thay thế bảng giá cũ từ ngày 1/1 của năm áp dụng, trừ khi có quy định chuyển tiếp từ luật mới. Trong trường hợp đất phân lô năm 2017, nếu không có hợp đồng hoặc quyết định giao đất quy định giá cố định cho toàn bộ thời hạn sử dụng, thì thuế năm 2025 phải tính theo giá đất năm 2025 để phản ánh giá trị thực tế của đất tại thời điểm đó. Việc sử dụng giá cũ (2017) chỉ áp dụng nếu cơ quan thuế xác nhận nghĩa vụ thuế phát sinh muộn hoặc có khiếu nại đang giải quyết, nhưng điều này hiếm gặp và cần kiểm tra hồ sơ cụ thể.

Lưu ý về nghĩa vụ nộp thuế và hậu quả vi phạm

Anh/Chị cần kê khai và nộp thuế sử dụng đất đúng hạn theo thông báo của cơ quan thuế địa phương, thường là trước ngày 31/10 hàng năm cho kỳ tính thuế năm trước. Nếu chậm nộp, sẽ bị tính tiền chậm nộp theo mức 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp (theo Luật Quản lý thuế 2019, Điều 59). Để tránh tranh chấp, Anh/Chị nên liên hệ Chi cục Thuế nơi có đất để xác nhận bảng giá áp dụng cụ thể, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2017. Việc tuân thủ đúng giá đất năm 2025 giúp đảm bảo tính chính xác, tránh phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Việc tuân thủ đúng quy định về giá đất giúp Anh/Chị tránh các rủi ro pháp lý, tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính và bảo vệ quyền lợi sử dụng đất lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.