Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đóng vai trò then chốt trong việc xác định giá trị thực tế của bất động sản, đặc biệt khi tài sản có tiềm năng phát triển hoặc khai thác thương mại. Phương pháp này giúp nhà đầu tư và cơ quan thẩm định nắm bắt chính xác giá trị thặng dư sau khi trừ chi phí. Việc áp dụng đúng quy định hiện hành càng trở nên cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động. Cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu chi tiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật.
1. Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất thông qua việc ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án giả định, sau đó trừ tổng chi phí phát triển ước tính, bao gồm cả lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư để xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Hiện nay, phương pháp thặng dư trong định giá đất được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định của Chính phủ quy định về giá đất. Trong quá trình xác định giá trị, có thể tham khảo các nguyên tắc kỹ thuật của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam trong trường hợp pháp luật đất đai không có quy định cụ thể, nhưng việc áp dụng phải ưu tiên và tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai.
Phương pháp này thường được sử dụng để xác định giá đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển dự án nhà ở, khu thương mại, khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các dự án đầu tư khác khi đáp ứng điều kiện áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh phương pháp thặng dư
Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất hiện nay được điều chỉnh chủ yếu bởi:
- Luật Đất đai 2024
- Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp định giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Các văn bản này quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng, trình tự xác định tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển và giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư.
Đối với hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung, doanh nghiệp thẩm định giá vẫn thực hiện theo Luật Giá 2023. Tuy nhiên, việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai; trong một số nội dung kỹ thuật có thể tham chiếu Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam nếu pháp luật đất đai không có quy định cụ thể, nhưng không được áp dụng trái với quy định của pháp luật chuyên ngành về đất đai.
Xem thêm: Định giá quyền sở hữu trí tuệ như thế nào? Chi tiết
3. Các yếu tố cấu thành giá trị thặng dư
Khi áp dụng phương pháp thặng dư, cơ quan hoặc đơn vị định giá sẽ xem xét các yếu tố chủ yếu sau:
- Tổng doanh thu phát triển giả định của dự án theo phương án sử dụng đất hiệu quả nhất và phù hợp quy hoạch;
- Tổng chi phí phát triển giả định, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí hạ tầng, chi phí tài chính, chi phí quản lý, chi phí bán hàng, thuế, phí và các chi phí hợp lý khác;
- Lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư theo điều kiện thị trường;
- Tiến độ thực hiện dự án và các yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu, chi phí trong quá trình phát triển dự án.
Các khoản doanh thu và chi phí phải được xác định trên cơ sở thông tin thị trường, hồ sơ dự án và quy định tại nghị định của Chính phủ về giá đất, bảo đảm khách quan và phù hợp với điều kiện thực tế.
Xem thêm: Mẫu đơn yêu cầu thẩm định giá tài sản chuẩn
4. Quy trình áp dụng phương pháp thặng dư trong thực tiễn
Bước 1: Thu thập thông tin
Thu thập hồ sơ pháp lý về khu đất, quy hoạch, hiện trạng sử dụng, phương án đầu tư và các thông tin thị trường liên quan.
Bước 2: Xây dựng phương án phát triển giả định
Xác định phương án phát triển phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định pháp luật hiện hành.
Bước 3: Xác định tổng doanh thu phát triển giả định
Ước tính doanh thu từ việc kinh doanh sản phẩm hoặc khai thác dự án sau khi hoàn thành trên cơ sở giá thị trường và điều kiện thực tế.
Bước 4: Xác định tổng chi phí phát triển giả định
Ước tính đầy đủ các khoản chi phí đầu tư, xây dựng, tài chính, quản lý, bán hàng, thuế, phí và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư theo quy định.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất
Giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định trừ tổng chi phí phát triển giả định theo phương pháp và trình tự quy định tại pháp luật về giá đất.
5. Câu hỏi thường gặp
Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá có áp dụng cho mọi loại bất động sản không?
Không. Phương pháp này chủ yếu áp dụng đối với đất có tiềm năng phát triển dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng, khi có đủ cơ sở để xác định doanh thu và chi phí phát triển theo quy định của pháp luật về đất đai.
Cơ sở pháp lý của phương pháp thặng dư hiện nay là gì?
Đối với định giá đất, phương pháp thặng dư được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định của Chính phủ quy định về giá đất. Đây là căn cứ pháp lý trực tiếp để xác định doanh thu phát triển giả định, chi phí phát triển giả định và giá trị quyền sử dụng đất.
Có cần cập nhật thường xuyên số liệu khi sử dụng phương pháp thặng dư không?
Có. Các số liệu về giá bán, chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và các yếu tố khác phải được cập nhật tại thời điểm định giá để bảo đảm kết quả phản ánh sát giá trị thị trường và phù hợp với quy định của pháp luật về giá đất.
Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá là công cụ quan trọng giúp xác định giá trị chính xác và tuân thủ pháp luật. Để được hỗ trợ chuyên sâu và tư vấn thủ tục thẩm định giá bất động sản, hãy liên hệ Công ty Luật ACC ngay hôm nay để nhận giải pháp tối ưu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
Để lại một bình luận