Quy định về cá nhân cho thuê đất là một trong những vấn đề được nhiều cá nhân quan tâm khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc nắm rõ các loại thuế phải nộp không chỉ giúp bạn tuân thủ đúng pháp luật mà còn chủ động trong việc tính toán chi phí và lợi nhuận. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các sắc thuế áp dụng cho cá nhân cho thuê đất, cùng Công ty Luật ACC để bạn có cái nhìn tổng quan và chính xác nhất.
1. Quy định về cá nhân cho thuê đất cần nộp những loại thuế nào theo luật?
Theo quy định hiện hành, khi cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê đất, người cho thuê có nghĩa vụ nộp các loại thuế chính bao gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT). Căn cứ pháp lý quan trọng nhất được áp dụng là Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024. Cụ thể, đối với hoạt động cho thuê tài sản nói chung và cho thuê đất nói riêng, cá nhân có thu nhập từ hoạt động này phải kê khai và nộp thuế theo mức quy định.
Điểm mấu chốt trong quy định về cá nhân cho thuê đất là việc xác định doanh thu chịu thuế. Theo đó, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong một năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở lên, cá nhân cho thuê đất phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Ngược lại, nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp hai loại thuế này. Mức doanh thu này được xác định dựa trên tổng số tiền cho thuê ghi trong hợp đồng, bao gồm cả các khoản thu khác từ hoạt động cho thuê (nếu có).
Ngoài ra, cá nhân cho thuê đất còn phải nộp lệ phí môn bài (nay gọi là phí môn bài) theo quy định tại Nghị định 181/2025/NĐ-CP. Mức lệ phí môn bài được tính dựa trên doanh thu hàng năm từ hoạt động cho thuê. Việc xác định chính xác các loại thuế và mức thuế suất áp dụng là vô cùng quan trọng để tránh các rủi ro pháp lý và bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế.
2. Các loại thuế cụ thể áp dụng cho cá nhân cho thuê đất
Để hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính, chúng ta cần đi sâu vào từng loại thuế cụ thể mà cá nhân cho thuê đất phải thực hiện. Các quy định chi tiết được nêu tại các văn bản pháp luật chuyên ngành, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý thuế.
2.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Căn cứ theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, hoạt động cho thuê đất của cá nhân thuộc đối tượng chịu thuế GTGT với mức thuế suất là 5%. Tuy nhiên, như đã đề cập, cá nhân chỉ phải nộp thuế GTGT khi doanh thu từ hoạt động cho thuê đất từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Mức thuế GTGT phải nộp được tính bằng công thức: Doanh thu chịu thuế x 5%. Doanh thu chịu thuế là toàn bộ số tiền mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê theo hợp đồng, không bao gồm các khoản như tiền điện, nước, chi phí dịch vụ khác (nếu hợp đồng có thỏa thuận riêng).
2.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thu nhập từ hoạt động cho thuê đất được xếp vào nhóm thu nhập từ đầu tư vốn hoặc thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản? Thực tế, cho thuê đất được xếp vào thu nhập từ hoạt động kinh doanh của cá nhân. Mức thuế TNCN phải nộp là 5% trên doanh thu chịu thuế. Công thức tính tương tự như thuế GTGT: Doanh thu chịu thuế x 5%. Như vậy, tổng cộng hai loại thuế GTGT và TNCN mà cá nhân cho thuê đất phải nộp là 10% trên doanh thu (nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên).
2.3. Lệ phí môn bài
Theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP, cá nhân có hoạt động cho thuê đất phải nộp lệ phí môn bài. Mức lệ phí môn bài được phân theo bậc doanh thu:
- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Mức lệ phí là 1.000.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ 100 triệu đến 500 triệu đồng/năm: Mức lệ phí là 500.000 đồng/năm.
- Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Cá nhân được miễn lệ phí môn bài.
Việc xác định doanh thu để tính lệ phí môn bài cũng dựa trên tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất trong năm. Cá nhân cần lưu ý kê khai chính xác để tránh bị xử phạt.
3. Hồ sơ và thủ tục kê khai thuế cho cá nhân cho thuê đất
Để thực hiện nghĩa vụ thuế một cách đúng đắn, cá nhân cho thuê đất cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục kê khai theo đúng quy định. Quy trình này được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, đảm bảo sự thống nhất và thuận lợi cho người nộp thuế.
Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê đất bao gồm:
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (theo mẫu quy định).
- Bản sao hợp đồng cho thuê đất (có công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật yêu cầu).
- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Chứng từ xác định các khoản chi phí liên quan (nếu có nhu cầu giảm trừ).
Quy trình kê khai và nộp thuế được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Xác định doanh thu chịu thuế
Cá nhân cho thuê đất cần xác định tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm dương lịch. Doanh thu này bao gồm toàn bộ số tiền thu được từ hợp đồng cho thuê, không phân biệt đã thu hay chưa thu. Việc xác định chính xác doanh thu là cơ sở để tính toán số thuế phải nộp và xác định trách nhiệm kê khai.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế
Sau khi xác định doanh thu, cá nhân tiến hành chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo danh mục đã nêu ở trên. Hồ sơ cần được điền đầy đủ thông tin, chính xác và ký tên xác nhận. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ giúp quá trình kê khai diễn ra nhanh chóng và tránh các sai sót không đáng có.
Bước 3: Nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất cho thuê. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh hoặc theo năm, tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và quy mô hoạt động. Cá nhân có thể nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế.
Bước 4: Nộp tiền thuế
Sau khi hoàn tất việc kê khai, cá nhân thực hiện nộp số tiền thuế đã tính vào ngân sách nhà nước. Việc nộp thuế có thể thực hiện qua ngân hàng hoặc qua cổng thanh toán điện tử. Cá nhân cần giữ lại chứng từ nộp tiền để đối chiếu khi cần thiết.
4. Một số lưu ý quan trọng khi thực hiện nghĩa vụ thuế
Khi thực hiện quy định về cá nhân cho thuê đất, có một số điểm quan trọng mà cá nhân cần đặc biệt lưu ý để đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính của mình.
Thứ nhất, về thời điểm xác định doanh thu chịu thuế. Theo hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, doanh thu chịu thuế được xác định tại thời điểm bên thuê trả tiền cho bên cho thuê. Trong trường hợp hợp đồng quy định thanh toán trước cho nhiều năm, doanh thu được phân bổ cho từng năm tương ứng với số tiền thực nhận. Điều này giúp cá nhân chủ động trong việc dự trù dòng tiền và kê khai thuế chính xác.
Thứ hai, về trách nhiệm khấu trừ thuế. Trong một số trường hợp, nếu bên thuê là tổ chức, doanh nghiệp, thì bên thuê có trách nhiệm khấu trừ tiền thuế trước khi trả tiền thuê cho cá nhân. Số thuế khấu trừ được nộp thay cho cá nhân và cá nhân sẽ nhận được chứng từ khấu trừ thuế. Ngược lại, nếu bên thuê là cá nhân, thì người cho thuê tự chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế.
Thứ ba, về việc xác định chi phí được trừ. Đối với thuế TNCN, cá nhân cho thuê đất không được khấu trừ các chi phí liên quan đến hoạt động cho thuê. Thuế TNCN được tính trên doanh thu, không phải trên thu nhập ròng. Tuy nhiên, đối với thuế GTGT, nếu cá nhân thực hiện đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ theo quy định thì có thể kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào. Việc này đòi hỏi cá nhân phải có hệ thống sổ sách kế toán rõ ràng, minh bạch.
5. Câu hỏi thường gặp
Cá nhân cho thuê đất có phải nộp thuế khi doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không?
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, cá nhân cho thuê đất có tổng doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế theo quy định nếu thuộc diện phải kê khai. Đối với lệ phí môn bài, doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm sẽ được miễn nộp lệ phí môn bài theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP.
Hợp đồng cho thuê đất có thời hạn nhiều năm thì kê khai thuế như thế nào?
Trường hợp hợp đồng cho thuê đất có thời hạn nhiều năm và tiền thuê được thanh toán một lần, cá nhân có thể lựa chọn kê khai thuế theo từng năm hoặc kê khai một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Nếu kê khai một lần, doanh thu chịu thuế là tổng số tiền thu được. Nếu kê khai theo từng năm, doanh thu được phân bổ đều cho các năm. Cá nhân cần thông báo phương pháp kê khai với cơ quan thuế để được hướng dẫn cụ thể theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Nếu bên thuê là doanh nghiệp thì ai là người nộp thuế thay?
Nếu bên thuê đất là doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, thì doanh nghiệp có trách nhiệm khấu trừ tiền thuế GTGT và thuế TNCN trước khi thanh toán tiền thuê cho cá nhân. Doanh nghiệp sẽ nộp số thuế khấu trừ này vào ngân sách nhà nước và cấp chứng từ khấu trừ thuế cho cá nhân. Cá nhân cho thuê đất không cần trực tiếp kê khai và nộp thuế trong trường hợp này, nhưng phải sử dụng chứng từ khấu trừ để đảm bảo quyền lợi của mình.
Việc nắm vững quy định về cá nhân cho thuê đất là yếu tố then chốt giúp bạn thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về các loại thuế áp dụng hoặc cần hỗ trợ trong quá trình kê khai, hãy liên hệ Công ty Luật ACC để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn và giải đáp chi tiết.
Để lại một bình luận