Anh chị cho em hỏi chút: Sổ đỏ bố mẹ chồng em thế chấp ở ngân hàng. Nay trả hết rồi muốn rút sổ ra, nhưng bố em không may mất đột ngột. Giờ mẹ chồng em muốn lấy sổ ra thì phải có các con ký ủy quyền. Nhưng một người con nhất định không ký. Thì có phương án nào không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Phân tích tình huống pháp lý

Việc rút sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã thế chấp quyền sử dụng đất chung giữa các đồng sở hữu, chẳng hạn như cha mẹ và các con, đòi hỏi sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan. Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung của các thành viên phải có sự thỏa thuận của tất cả đồng sở hữu; đồng thời Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thực hiện quyền đối với quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của toàn bộ người có quyền sử dụng đất.

Tương tự, Luật Đất đai 2013 (Điều 188) quy định quyền sử dụng đất chung chỉ được định đoạt khi có sự đồng ý bằng văn bản của toàn bộ đồng sử dụng đất. Trong trường hợp một người con không ký ủy quyền, việc rút sổ đỏ có thể bị cản trở, dẫn đến rủi ro pháp lý như tranh chấp hoặc giao dịch không được công nhận.

Điều kiện để rút sổ đỏ thế chấp

Để thực hiện rút sổ đỏ thế chấp, cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Tài sản bảo đảm (quyền sử dụng đất) đã được giải chấp đầy đủ tại tổ chức tín dụng, với giấy xác nhận giải chấp từ ngân hàng hoặc tổ chức cho vay.
• Tất cả đồng sở hữu phải đồng ý tham gia giao dịch, thể hiện qua chữ ký trực tiếp hoặc giấy ủy quyền hợp pháp theo mẫu quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 138).
• Không có tranh chấp đang diễn ra về quyền sử dụng đất, được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hồ sơ phải đầy đủ và phù hợp với quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm; đảm bảo tính minh bạch trong xử lý tài sản bảo đảm.

Nếu một đồng sở hữu (như người con) không ký ủy quyền, điều kiện này không được đáp ứng, dẫn đến việc rút sổ đỏ có thể bị từ chối. Trong trường hợp này, các bên cần thỏa thuận nội bộ hoặc yêu cầu tòa án can thiệp để xác định quyền lợi, tránh giao dịch bị vô hiệu hóa.

Quy trình rút sổ đỏ thế chấp khi có đồng sở hữu không ký ủy quyền

Quy trình rút sổ đỏ thế chấp thường bao gồm các bước sau, nhưng nếu một đồng sở hữu không ký ủy quyền, cần bổ sung bước giải quyết tranh chấp trước khi tiến hành. Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 102/2014/NĐ-CP, quy trình phải đảm bảo sự đồng thuận để tránh rủi ro pháp lý.

Bước 1: Giải chấp tại tổ chức tín dụng

Trước tiên, người thế chấp (hoặc đại diện được ủy quyền) phải hoàn tất nghĩa vụ nợ với ngân hàng để nhận giấy xác nhận giải chấp. Giấy này là cơ sở bắt buộc để đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Ngân hàng thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã hoàn thành theo Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, không phụ thuộc vào việc các đồng sở hữu có ký ủy quyền hay không. Việc thiếu ủy quyền từ một bên có thể làm gián đoạn bước này, dẫn đến cần đàm phán hoặc hỗ trợ pháp lý để thuyết phục đồng sở hữu.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động

Sau khi có giấy giải chấp, chuẩn bị hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tỉnh. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
• Giấy xác nhận giải chấp từ tổ chức tín dụng.
• Giấy ủy quyền từ tất cả đồng sở hữu (nếu không ký trực tiếp), công chứng theo Bộ luật Dân sự 2015.
• Bản sao sổ đỏ gốc và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu chung (như giấy khai sinh, quyết định phân chia di sản nếu áp dụng).

Nếu một người con không ký, hồ sơ sẽ bị thiếu, và cơ quan đăng ký sẽ từ chối tiếp nhận theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bước 3: Nộp hồ sơ và nhận kết quả

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, thời hạn xử lý là 10-30 ngày tùy địa phương. Phí đăng ký biến động khoảng 100.000 đồng đến 500.000 đồng, tùy giá trị tài sản. Nếu thiếu ủy quyền, cơ quan sẽ thông báo bổ sung; nếu không bổ sung được, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện để yêu cầu công nhận giao dịch hoặc phân chia tài sản chung, theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Sau khi có quyết định tòa án, quay lại bước 2 để hoàn tất.

Bước 4: Giải quyết tranh chấp nếu không có đồng thuận

Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu phân chia tài sản chung hoặc xác định phần quyền sử dụng đất. Nếu thất bại, khởi kiện yêu cầu tòa án xác định phần quyền sử dụng đất riêng của từng bên hoặc buộc thực hiện giao dịch. Quy trình tòa án có thể mất 4-6 tháng, với án phí từ 200.000 đồng trở lên, tùy giá trị tranh chấp.

Lưu ý rủi ro và khuyến nghị

Việc tiến hành rút sổ đỏ mà thiếu sự đồng thuận có thể dẫn đến giao dịch bị hủy bỏ, thậm chí phạt hành chính từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Khuyến nghị các bên nên đàm phán để đạt thỏa thuận, hoặc sử dụng dịch vụ pháp lý để soạn thảo giấy ủy quyền hoặc đơn khởi kiện nếu cần.

Việc tuân thủ quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tất cả đồng sở hữu, tránh tranh chấp kéo dài và rủi ro mất mát tài sản. Đồng thời, đảm bảo giao dịch được công nhận đầy đủ, tạo nền tảng ổn định cho các hoạt động dân sự sau này. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.