Anh chị luật sư cho em hỏi: Ông ngoại em có hai đời vợ. Vợ trước có ba người con và bà đã mất. Vợ sau có một người con là mẹ em. Giờ thì ông bà ngoại em cũng mất, có để lại miếng đất là tài sản chung của hai ông bà. Do mất đột ngột nên không có di chúc. Đất thì bà ngoại em đứng tên. Bây giờ mẹ em muốn sang tên cho mẹ thì có cần sự đồng ý của ba người con của vợ trước của ông em không ạ?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền thừa kế đất đai từ bà ngoại và vai trò của con riêng

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 651), hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Con riêng của bà ngoại (tức con đẻ của bà ngoại từ cuộc hôn nhân trước) thuộc hàng thừa kế thứ nhất, trừ trường hợp bị truất quyền thừa kế theo Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 (ví dụ: có hành vi ngược đãi nghiêm trọng người để lại di sản).

Nếu bà ngoại không lập di chúc, di sản đất đai sẽ được chia theo pháp luật cho tất cả người thừa kế cùng hàng, nghĩa là con riêng có quyền hưởng phần di sản tương đương. Do đó, việc sang tên đất thừa kế đòi hỏi sự đồng ý của con riêng để phân chia di sản, tránh tranh chấp sau này.

Điều kiện cần sự đồng ý của con riêng

Sự đồng ý của con riêng là bắt buộc trong các trường hợp sau, dựa trên Điều 208 và Điều 210 Luật Đất đai 2024 (điều kiện thực hiện quyền và công chứng, chứng thực hợp đồng) kết hợp Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 659):

• Không có di chúc: Tất cả người thừa kế theo pháp luật phải thỏa thuận phân chia di sản bằng văn bản công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Trường hợp không thỏa thuận được, người thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Có di chúc nhưng không loại trừ con riêng: Di chúc chỉ có hiệu lực với phần di sản không thuộc chế độ tài sản bắt buộc (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015). Trường hợp con riêng là người chưa thành niên hoặc đã thành niên nhưng không có khả năng lao động thì được hưởng phần di sản bắt buộc theo Điều 644 BLDS 2015; nếu không thuộc các trường hợp này thì việc hưởng di sản thực hiện theo nội dung di chúc. Do đó, cần sự đồng ý của con riêng để thực hiện sang tên phần đất được chỉ định.
• Trường hợp con riêng bị truất quyền: Nếu có bằng chứng rõ ràng (như quyết định tòa án), sự đồng ý không cần thiết, và các người thừa kế khác có thể tiến hành sang tên mà không cần liên quan đến con riêng.

Việc tự ý chiếm giữ, sử dụng di sản trái pháp luật có thể bị Tòa án buộc hoàn trả và bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Quy trình sang tên đất thừa kế

Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thừa kế được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất. Quy trình bao gồm các bước sau:

Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế

Người thừa kế (bao gồm người được sang tên) phải nộp hồ sơ tại Phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để lập văn bản khai nhận di sản. Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Giấy chứng tử của bà ngoại (bản chính).
• Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu).
• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản có chữ ký của tất cả người thừa kế (bao gồm con riêng nếu áp dụng).

Thời gian thực hiện khoảng 5-10 ngày làm việc, phí công chứng từ 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy giá trị di sản.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi có văn bản khai nhận, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu).
• Văn bản khai nhận di sản thừa kế đã công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc của bà ngoại (nếu có).
• Giấy tờ nhân thân của người được sang tên (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu).
• Bản đồ vị trí đất hoặc trích lục bản đồ địa chính.

Thời gian xử lý từ 10-30 ngày, lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị đất theo bảng giá đất địa phương.

Bước 3: Nhận kết quả và hoàn tất

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận mới cho người thừa kế được chỉ định. Nếu có tranh chấp từ con riêng, cần tạm dừng và giải quyết tại tòa án trước khi tiếp tục. Toàn bộ quy trình mất khoảng 1-3 tháng, tùy thuộc vào sự phối hợp của các bên liên quan.

Việc tuân thủ đúng quy định giúp đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, tránh tranh chấp kéo dài và rủi ro mất mát tài sản. Đồng thời, giảm thiểu chi phí pháp lý phát sinh từ khiếu nại sau này.

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.