Xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau ạ: Gia đình tôi cha mẹ sinh được 4 anh em, 3 trai và tôi là gái kế út, ba tôi đã mất được gần 20 năm, hiện còn mẹ cũng đang tuổi 82, nay anh trai cả gọi điện nói tôi về ký để sang tên sổ đỏ từ ông sang tên bà, sau đó thì chia cho các con theo tuyên bố cho bằng miệng từ trước đó cách nay cũng được vài năm là: miếng đất sẽ chia ra 5 phần, 4 người con 4 phần và một phần của bà, phần của bà thì bà cho cậu út (tức là bằng 10 mét bề ngang), hiện bà đang ở với vợ chồng cậu út, còn lại là 3 anh em mỗi người được chia là 5 mét bề ngang, giờ anh trai tôi gọi tôi về ký tên để sang tên cho bà, sau đó bà chia lại cho anh em tôi như đã nói từ trước đó, anh trai tôi nói là 3 anh em và bà đã bàn kỹ và quyết định, chỉ đợi tôi về ký là tiến hành công chứng, nhưng ý tôi muốn có ý kiến là khi ra sổ cho từng người con là ký tặng cho có điều kiện là phải có trách nhiệm nuôi dưỡng lúc mẹ tôi ốm đau đầy đủ, tránh tình trạng chia đất xong thì lại thiếu trách nhiệm không chăm lo cho mẹ, ý kiến của tôi như vậy có được không? Còn hiện trạng 2 anh lớn thì đang ở riêng cũng là đất của cha mẹ tôi mua cho, cậu út cũng đã xây nhà trên phần đất của cậu và phần đất của bà cho nhưng cậu xây cổng và sân lấn sang phía đất của 3 anh em tầm hơn một mét bề ngang, vậy khi ra giấy tờ sang tên cho bà, khi bà lớn tuổi lại chịu áp lực trọng nam khinh nữ, bà sẽ hủy bỏ những gì trước đó và chia lại theo ý mới.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền thừa kế và bình đẳng giữa các con cái

Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 650, 651), quyền thừa kế được thực hiện bình đẳng giữa con trai và con gái, bất kể giới tính hoặc tình trạng hôn nhân. Trong trường hợp của gia đình Anh/Chị, sau khi cha mất (không có di chúc), di sản đất đai sẽ được chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm mẹ và các con (4 anh em). Mỗi người thừa kế cùng hàng hưởng phần di sản bằng nhau, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc di chúc hợp pháp. Việc anh trai đề xuất sang tên sổ đỏ từ cha sang mẹ trước, sau đó mẹ chia cho các con theo thỏa thuận miệng trước đó (5 phần: 4 con và 1 phần mẹ, với phần mẹ tặng cậu út 10m bề ngang, các con còn lại mỗi người 5m), là khả thi nếu tất cả các bên đồng ý và thực hiện thủ tục công chứng. Tuy nhiên, thỏa thuận miệng cần được chuyển thành văn bản chính thức để tránh tranh chấp sau này, đặc biệt khi mẹ đã 82 tuổi và có nguy cơ thay đổi ý định do ảnh hưởng bên ngoài như "trọng nam khinh nữ".

Ý kiến về ký tặng cho có điều kiện để đảm bảo trách nhiệm nuôi dưỡng mẹ

Ý kiến của Anh/Chị về việc ký tặng cho có điều kiện (yêu cầu các con phải có trách nhiệm nuôi dưỡng mẹ khi ốm đau) là hợp lý và có cơ sở pháp lý. Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 458, 459), hợp đồng tặng cho tài sản có thể kèm theo điều kiện, miễn là điều kiện đó không vi phạm pháp luật và được các bên đồng ý rõ ràng trong văn bản. Trong trường hợp này, khi sang tên và chia đất, các bên có thể lập thỏa thuận tặng cho hoặc phân chia di sản có điều kiện, quy định trách nhiệm chăm sóc mẹ (ví dụ: chia sẻ chi phí y tế, chăm sóc hàng ngày). Đồng thời, Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (Điều 81) quy định con cái có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ già yếu, ốm đau; nếu vi phạm nghiêm trọng (như bỏ bê dẫn đến thiệt hại), người đó có thể bị tòa án loại trừ khỏi hàng thừa kế theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 620). Để thực hiện, Anh/Chị nên đề xuất ghi điều kiện này vào công chứng thỏa thuận phân chia, tránh tình trạng "chia đất xong thiếu trách nhiệm". Việc chứng minh vi phạm sau này có thể khó khăn, nên cần quy định cụ thể (như mức đóng góp hàng tháng) và có thể nhờ cơ quan nhà nước giám sát nếu cần.

Thủ tục sang tên sổ đỏ và phân chia đất

Việc sang tên sổ đỏ từ cha sang mẹ, sau đó mẹ tặng cho hoặc phân chia cho các con, phải tuân thủ Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025, Điều 188, 189), quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho hộ gia đình và thành viên. Các bên cần thỏa thuận ghi tên tất cả thành viên có quyền trên sổ đỏ ban đầu để tránh tranh chấp. Sau khi sang tên cho mẹ, mẹ có quyền tặng cho hoặc lập di chúc phân chia, nhưng phải công chứng để có hiệu lực pháp lý. Anh/Chị nên tham gia trực tiếp vào buổi bàn bạc và ký kết, đảm bảo thỏa thuận được ghi nhận bằng văn bản, tránh chỉ dựa vào lời nói của anh trai (dù họ cho biết đã bàn kỹ với 3 anh em và mẹ).

Vấn đề lấn chiếm đất bởi cậu út

Việc cậu út xây cổng và sân lấn sang hơn 1 mét bề ngang phần đất của các anh em khác là hành vi lấn chiếm đất đai, vi phạm Luật Đất đai 2024 (Điều 170, 171). Trước khi tiến hành sang tên và phân chia, Anh/Chị cần yêu cầu cậu út tự nguyện tháo dỡ phần lấn chiếm và trả lại đất gốc, có thể lập biên bản xác nhận giữa các bên. Nếu không đồng ý, có thể khiếu nại đến UBND cấp xã hoặc huyện để đo đạc lại ranh giới và xử lý (có thể phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng tùy mức độ, theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi). Việc giải quyết lấn chiếm trước sẽ giúp sổ đỏ mới được cấp chính xác, tránh tranh chấp kéo dài sau này.

Rủi ro mẹ thay đổi ý định khi lớn tuổi

Với mẹ 82 tuổi, rủi ro bà hủy bỏ thỏa thuận trước đó và chia lại theo ý mới (do áp lực gia đình hoặc yếu tố văn hóa) là có thể xảy ra, vì theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 630), di chúc có thể được sửa đổi hoặc hủy bỏ nếu người lập còn minh mẫn. Để giảm thiểu, Anh/Chị nên khuyến khích mẹ lập di chúc công chứng ngay sau khi sang tên sổ đỏ, ghi rõ phần chia (10m cho cậu út, 5m cho mỗi con còn lại) và điều kiện nuôi dưỡng. Nếu mẹ không minh mẫn, các con có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố thỏa thuận trước đó là cơ sở phân chia theo pháp luật, đảm bảo quyền lợi bình đẳng.

Việc tuân thủ các quy định pháp lý sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên, tránh tranh chấp và đảm bảo trách nhiệm gia đình. Đồng thời, nó tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc chăm sóc mẹ già, giảm thiểu rủi ro mất mát di sản. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.