Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Tính hợp pháp của việc đo đạc và đính chính sổ hồng
Việc công ty đo đạc tự ý lắp ghép diện tích dựa trên kích thước ghi trong sổ hồng cũ (không khớp thực tế) và điều chỉnh chiều rộng đường đất từ 3m lên 3,82m là không đúng quy định pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2024, việc đo đạc, xác định ranh giới thửa đất phải dựa trên thực tế sử dụng ổn định, lâu dài của người sử dụng đất và các bên liền kề, không được tùy tiện thay đổi ranh giới hoặc diện tích mà không có sự đồng thuận hoặc quyết định hành chính hợp pháp. Việc ghép diện tích từ sổ hồng đã cắt (với kích thước sai lệch) để suy ra diện tích phần còn lại dẫn đến lấn chiếm ranh giới là vi phạm nguyên tắc đo đạc chính xác, có thể bị khiếu nại theo Luật Đất đai 2024.
Tương tự, việc đính chính sổ hồng 200m² vào tháng 11/2024 bằng cách giảm chiều dài về thực tế (31,33m) nhưng giữ nguyên chiều rộng sai (5,7m thay vì 6m), dẫn đến diện tích giảm xuống 178,6m², là không phù hợp nếu không dựa trên thực tế sử dụng.
Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sai sót rõ ràng từ hồ sơ gốc hoặc đo đạc ban đầu, phải đảm bảo phù hợp với thực tế sử dụng và không làm thiệt hại quyền lợi của các bên liên quan.
Việc sử dụng dịch vụ "có quan hệ" với cơ quan địa chính để đính chính mà bỏ qua chiều rộng thực tế có thể bị coi là lạm dụng thủ tục, vi phạm nguyên tắc công bằng theo Bộ luật Dân sự 2015, và Anh/Chị có quyền khiếu nại lên UBND cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra lại.
Cách đo đúng diện tích thực tế đang sử dụng và vị trí
Để đo đúng diện tích thực tế (940m² gốc, với các phần cắt và còn lại khớp vị trí sử dụng), Anh/Chị cần yêu cầu đo đạc lại độc lập, dựa trên mốc giới thực tế (bao gồm đường đất 3m theo sổ hồng đã đính chính) và hồ sơ địa chính gốc từ năm 1995.
Theo Luật Đất đai 2024, đo đạc phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về đo đạc địa chính (TCVN 9398:2012), ưu tiên thực tế sử dụng ổn định trước 1980 như trường hợp của Anh/Chị (theo hồ sơ 299).
Việc đẩy ranh giới để đạt 200m² cho phần còn lại mà lấn sang thửa liền kề là sai, vì ranh giới phải được xác định dựa trên thỏa thuận các bên hoặc quyết định của cơ quan nhà nước, không được tự ý điều chỉnh đường đất lên 3,82m. Anh/Chị nên phối hợp với các chủ sử dụng đất liền kề để lập biên bản xác nhận ranh giới thực tế, tránh tranh chấp theo Bộ luật Dân sự 2015.
Hồ sơ và quy trình yêu cầu đo đạc lại đúng thực tế
Để được đo đúng thực tế đang sử dụng, Anh/Chị cần nộp hồ sơ khiếu nại hoặc yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Quy trình được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ khiếu nại đo đạc sai
Anh/Chị soạn đơn khiếu nại (theo mẫu tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP) gửi UBND cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, kèm theo bằng chứng thực tế sử dụng (ảnh chụp, biên bản họp các bên liền kề). Hồ sơ cần chứng minh sự không khớp giữa sổ và thực tế từ năm 1995-2010. Thời hạn xử lý khiếu nại là 30 ngày theo Luật Đất đai 2024.
Bước 2: Yêu cầu đo đạc lại độc lập
Sau khi khiếu nại được chấp nhận, cơ quan sẽ tổ chức đo đạc lại bởi đơn vị đo đạc được chỉ định (không phải công ty trước đó), dựa trên thực tế và hồ sơ gốc. Anh/Chị có quyền tham gia giám sát đo đạc theo Luật Đất đai 2024, đảm bảo ranh giới không lấn chiếm (đường đất giữ 3m). Phí đo đạc khoảng 5.000.000 – 20.000.000 đồng tùy diện tích.
Bước 3: Xử lý đính chính và cấp sổ mới
Nếu phát hiện sai sót, cơ quan sẽ đính chính toàn bộ các sổ liên quan (gốc và đã cắt), cấp sổ hồng mới cho phần 200m² còn lại với diện tích thực tế 188m² (6×31,33m). Thời gian cấp sổ là 30 ngày theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Nếu có tranh chấp, hòa giải tại UBND xã trước khi kiện ra tòa theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Đơn khiếu nại đo đạc và đính chính (2 bản chính).
- Bản sao sổ đỏ gốc 1995 và các sổ hồng đã cắt (có chứng thực).
- Biên bản xác nhận ranh giới thực tế với các bên liền kề (công chứng nếu cần).
- Hồ sơ sử dụng đất trước 1980 (hồ sơ 299) và ảnh, sơ đồ thực tế đo bằng tay hoặc GPS.
- CMND/CCCD và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ quy trình này giúp bảo vệ quyền lợi sử dụng đất ổn định, tránh tranh chấp lâu dài và đảm bảo giá trị tài sản theo Luật Đất đai 2024. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận