Em chào anh chị. Anh chị cho em hỏi: “Sổ đỏ nhà em từ năm 1995, bây giờ em muốn xin giấy phép xây dựng thì có phải đổi sang sổ hồng không ạ?” Em ở Hải Phòng, em cảm ơn ạ.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Giá trị pháp lý của sổ đỏ cấp năm 1995

Căn cứ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Sổ đỏ theo mẫu cũ được chia thành 02 loại.

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất trước ngày 10/12/2009, với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Thứ hai, Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 31/12/2024, có tên gọi pháp lý đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Trên thực tế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được in gồm 04 trang; trong nhiều trường hợp có thêm 01 trang bổ sung đính kèm, nâng tổng số lên 05 trang. Quá trình bảo quản, sử dụng không tránh khỏi việc người dân làm thất lạc hoặc mất trang bổ sung, gây ảnh hưởng đến tính toàn vẹn của Giấy chứng nhận.

Nhằm khắc phục tình trạng này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới theo Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT. Theo đó, Giấy chứng nhận chỉ còn 02 trang, giúp đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hạn chế việc phát sinh thủ tục, chi phí cấp lại do mất trang bổ sung.

Theo quy định tại Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo mẫu mới được in trên một tờ gồm 02 trang, nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, kích thước 210 mm x 297 mm. Giấy chứng nhận có Quốc huy, Quốc hiệu, tiêu đề “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, kèm theo số phát hành (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số, dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và các nội dung lưu ý dành cho người được cấp Giấy chứng nhận (phôi Giấy chứng nhận).

Yêu cầu sử dụng sổ đỏ khi xin giấy phép xây dựng

Khi xin giấy phép xây dựng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng tùy quy mô công trình) yêu cầu người sử dụng đất phải chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).

Sổ đỏ 1995 có thể được chấp nhận làm tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (và các quy định tương ứng trong Luật Đất đai 2024). Tuy nhiên, nếu sổ đỏ không ghi nhận thông tin về nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, cơ quan chức năng có thể yêu cầu bổ sung hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) để đảm bảo tính đầy đủ, đặc biệt khi xây dựng mới hoặc cải tạo công trình.

Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc này không bắt buộc phải đổi nếu sổ cũ vẫn đáp ứng yêu cầu, nhưng khuyến khích thực hiện để tránh rủi ro từ chối hồ sơ.

Quy trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới (nếu cần)

Theo quy định tại Điều 31, Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ thiếu

Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.

Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không.

Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Bước 4. Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

– Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính

– Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.

– Thời gian thực hiện: không quá 05 ngày làm việc.

– Chi phí đo đạc: Do người sử dụng đất chi trả.

– Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.

Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

– Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.

– Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Sổ khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 6. Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận.

Việc tuân thủ quy định này giúp đảm bảo quyền lợi pháp lý lâu dài, tránh rủi ro tranh chấp và hỗ trợ các thủ tục hành chính sau này một cách thuận lợi. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.