Dạ mọi người cho em hỏi, nhà em có đất phi nông nghiệp, có đóng thuế đầy đủ, trên thuế ghi đất ở đô thị, không biết có thể ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, đất sử dụng từ năm 1980.

Sổ đỏ 2003 một thành viên mất cấp đổi hay làm thừa kế

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Xử lý trường hợp sổ đỏ bị mất và chủ sử dụng đất đã mất

Khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp năm 2003 bị mất và chủ sử dụng đất (một cá nhân) đã qua đời, không thể thực hiện thủ tục cấp đổi trực tiếp như trường hợp chủ còn sống.

Thay vào đó, cần ưu tiên thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất để xác định người thừa kế hợp pháp, sau đó mới tiến hành đăng ký biến động và cấp sổ mới. Việc này đảm bảo quyền lợi của người thừa kế được bảo vệ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (quy định về quyền thừa kế quyền sử dụng đất) và quy định tại Luật Đất đai năm 2003 về thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Nếu chỉ cấp đổi mà bỏ qua thừa kế, giao dịch có thể bị vô hiệu hóa theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 131 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm).

Điều kiện thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Để tiến hành thừa kế, người thừa kế phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Là người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc hợp pháp của người để lại di sản (quyền sử dụng đất), theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015.
• Quyền sử dụng đất phải thuộc diện được thừa kế, không thuộc trường hợp bị thu hồi hoặc tranh chấp
• Nếu có nhiều người thừa kế, cần thỏa thuận phân chia di sản bằng văn bản công chứng theo Luật Công chứng 2024.
• Thời hiệu yêu cầu thừa kế là 30 năm đối với bất động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).

Quy trình thực hiện thủ tục thừa kế và cấp sổ đỏ mới

Ngày 23/6/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành Quyết định 2304/QĐ-BNNMT về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Theo đó, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) như sau:

Bước 1: Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh sau đây: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi nộp các giấy tờ quy định, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.

Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

– Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

– Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

– Đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng thì khai thác, sử dụng thông tin về tình trạng hôn nhân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Trường hợp không khai thác được thông tin về tình trạng hôn nhân thì hướng dẫn người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp bản sao giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ khác về tình trạng hôn nhân.

– Đối với trường hợp vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện kiểm tra thực địa và đối chiếu với hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã cấp để xác định đúng vị trí thửa đất.

– Kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.

– Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc chưa sử dụng trích đo bản đồ địa chính thửa đất và người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp do đo đạc lập bản đồ địa chính mà bên nhận thế chấp đang giữ Giấy chứng nhận thì thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận được cấp.

Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và bên nhận thế chấp; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ký, nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho bên nhận thế chấp; bên nhận thế chấp có trách nhiệm nộp Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

Lưu ý về phí và rủi ro nếu không tuân thủ

Tổng chi phí cho toàn bộ thủ tục ước tính từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng, bao gồm phí công chứng, lệ phí đăng ký và cấp sổ, chưa kể chi phí đo đạc nếu đất chưa có tọa độ

Nếu thực hiện cấp đổi mà không làm thừa kế, có thể bị phạt hành chính từ 2.000.000 đồng (vi phạm quy định về đăng ký đất đai), và quyền sử dụng đất có nguy cơ bị tranh chấp.

Việc tuân thủ đúng quy trình thừa kế và cấp đổi sổ đỏ giúp bảo vệ quyền lợi pháp lý lâu dài, tránh tranh chấp và đảm bảo giá trị tài sản được công nhận. Đồng thời, sổ đỏ mới sẽ phù hợp với các quy định cập nhật của Luật Đất đai 2013 (áp dụng cho thủ tục hiện hành). Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.