Em ở thành phố Thái Nguyên, em có mảnh đất tổng là 195m² và có tách làm hai sổ như bên dưới với ngõ chung là 1,2m, giờ em muốn bán mảnh 46,4m² kia nhưng khách chê mặt tiền 3,42m nhỏ quá nên muốn mua 4m, như vậy ngõ vào mảnh còn lại của em chỉ còn 60cm thì có tách được không vậy, trước ngõ 1,2m đấy cũng là đất của nhà em vậy, em xin cảm ơn vậy!

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Điều kiện tách thửa đất

Việc tách thửa đất với diện tích 46,4m² cần đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành. Theo khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Mức diện tích tối thiểu này thường dao động từ 30m² đến 50m² tùy theo khu vực đô thị hoặc nông thôn, ví dụ tại TP.

Hồ Chí Minh là 36m² cho đất ở đô thị theo Quyết định 100/2020/QĐ-UBND. Do đó, 46,4m² có thể đủ điều kiện nếu phù hợp với quy định địa phương cụ thể, nhưng cần kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện để xác nhận. Ngoài ra, thửa đất phải không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc nằm trong quy hoạch thu hồi.

Yêu cầu về lối đi chung (ngõ 60cm)

Lối đi chung rộng 60cm có thể là yếu tố quyết định tính khả thi của việc tách sổ. Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, thửa đất bị vây bọc được quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý ra đường công cộng; đồng thời việc tách thửa phải đáp ứng quy định của UBND cấp tỉnh về kích thước cạnh tiếp giáp đường hoặc lối đi.

Chiều rộng lối đi sau khi tách thửa phải đáp ứng quy định cụ thể tại Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Nhiều địa phương quy định lối đi tối thiểu từ 1m đến 2m đối với đất ở đô thị. Ngõ 60cm có thể không đủ nếu thuộc khu vực đô thị đông đúc, dẫn đến từ chối tách thửa do không đảm bảo an toàn và tiện ích sử dụng. Trong trường hợp nông thôn, một số địa phương chấp nhận lối đi hẹp hơn nếu có thỏa thuận chung, nhưng cần xác minh qua bản đồ địa chính để tránh tranh chấp sau này.

Quy trình tách thửa đất

Nếu đáp ứng điều kiện, Anh/Chị có thể thực hiện tách thửa theo các bước sau tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc.
• Bản đồ vị trí thửa đất và sơ đồ tách thửa do đơn vị đo đạc có thẩm quyền lập.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng lối đi chung (nếu có thỏa thuận với hàng xóm).

Hồ sơ cần nộp 02 bộ, chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính thực hiện theo bảng giá dịch vụ đo đạc do UBND cấp tỉnh ban hành.

Bước 2: Nộp hồ sơ và kiểm tra điều kiện

Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Cơ quan sẽ kiểm tra điều kiện tách thửa trong 03 ngày làm việc, bao gồm xác minh diện tích, lối đi và quy hoạch. Nếu ngõ 60cm không đủ, có thể yêu cầu bổ sung thỏa thuận lối đi hoặc điều chỉnh sơ đồ. Thời gian xử lý toàn bộ quy trình không quá 15 ngày.

Bước 3: Nhận kết quả và cấp sổ mới

Sau khi phê duyệt, Anh/Chị nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho thửa đất tách. Phí cấp sổ khoảng 100.000 đồng đến 500.000 đồng, lệ phí trước bạ 0,5% giá đất. Nếu bị từ chối do lối đi, có thể khiếu nại theo Luật Khiếu nại 2011.

Tuân thủ quy định giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp, tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý sau này, đồng thời tăng giá trị tài sản. Việc tách sổ đúng quy trình còn hỗ trợ giao dịch mua bán dễ dàng hơn. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.