Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Điều kiện để tách thửa đất sổ chung
Việc tách thửa đất từ sổ chung với người thân (như bác ruột) là hoàn toàn khả thi nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (Điều 188, 189) và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Cụ thể, các điều kiện chính bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) phải hợp lệ và đứng tên người sử dụng đất chung; nếu chưa có sổ đỏ, cần hoàn tất thủ tục cấp sổ trước theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Thửa đất phải còn thời hạn sử dụng; nếu hết hạn, phải gia hạn trước khi tách thửa theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (Điều 126).
- Không có tranh chấp, kê biên thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời từ tòa án; nếu chỉ phần nhỏ tranh chấp, phần còn lại có thể tách nếu chứng minh ranh giới rõ ràng và không ảnh hưởng theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Đảm bảo lối đi và hạ tầng cơ bản như giao thông, điện, nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã phê duyệt tại địa phương.
- Diện tích thửa đất sau tách phải đạt tối thiểu theo Quyết định của UBND cấp tỉnh (ví dụ: đất ở đô thị tại TP.HCM thường từ 36m² trở lên, tùy khu vực và loại đất).
- Tuân thủ quy hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 (Điều 49), tránh vi phạm các quy định về đất nông nghiệp hoặc khu vực hạn chế.
Thủ tục tách thửa đất
Thủ tục tách thửa được thực hiện theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, kết hợp Nghị định 101/2024/NĐ-CP, với các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đề nghị tách thửa (theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP), bản vẽ kỹ thuật thửa đất sau tách (do đơn vị đo đạc có thẩm quyền thực hiện), sổ đỏ gốc và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất chung (như giấy tờ thừa kế hoặc thỏa thuận với bác ruột). Nếu đất chung với người thân, cần văn bản đồng ý tách thửa từ tất cả đồng sở hữu để tránh tranh chấp sau này. Hồ sơ cần đảm bảo đầy đủ để tránh bổ sung, giúp quá trình diễn ra suôn sẻ.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh địa phương; nếu nộp tại Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển nội bộ đến Văn phòng đăng ký đất đai theo quy trình điện tử hoặc trực tiếp. Nên kiểm tra địa chỉ cụ thể tại địa phương để nộp đúng nơi, tránh mất thời gian di chuyển.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ trong vòng 3 ngày làm việc, đối chiếu với Luật Đất đai 2024 và Quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu. Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ, sẽ thông báo bổ sung; nếu hợp lệ, chuyển sang đo đạc. Bước này đảm bảo tính pháp lý, giúp tránh từ chối sau này.
Bước 4: Đo đạc địa chính
Văn phòng đăng ký đất đai tổ chức đo đạc, cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thường mất 5-10 ngày tùy diện tích và vị trí đất. Kết quả đo sẽ xác định ranh giới mới cho các thửa tách, đảm bảo phù hợp quy hoạch và lối đi.
Bước 5: Cấp giấy chứng nhận mới
Sau khi hoàn tất đo đạc và xác nhận không tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện) cấp sổ đỏ mới cho từng thửa đất riêng lẻ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thời gian toàn bộ quy trình thường từ 5-15 ngày làm việc, tùy địa phương; phí đo đạc và lệ phí cấp sổ dao động từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tùy diện tích và khu vực.
Lưu ý khi thực hiện
- Kiểm tra quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa để tránh hồ sơ bị trả lại, đặc biệt với đất ở đô thị.
- Nếu đất chung với bác ruột, nên lập văn bản thỏa thuận phân chia rõ ràng trước khi nộp để bảo vệ quyền lợi các bên.
- Chi phí tổng thể có thể dao động tùy trường hợp, bao gồm phí đo đạc (khoảng 2.000.000 – 10.000.000 đồng) và lệ phí cấp sổ (theo biểu phí địa phương).
- Nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai địa phương để được hướng dẫn chi tiết, tránh sai sót do quy định địa phương khác nhau.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ đúng quy định giúp đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, tránh tranh chấp sau này và thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở. Đồng thời, quá trình tách thửa sẽ hỗ trợ cập nhật hồ sơ đất đai chính xác, tăng giá trị tài sản. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận