Thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản

Giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hay tặng cho nhà đất luôn là những giao dịch quan trọng, đòi hỏi sự an toàn pháp lý tối đa nhằm phòng ngừa rủi ro tranh chấp. Sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng số 04/2026/QH16 (được Quốc hội khóa XVI thông qua ngày 23/04/2026, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2027) đã đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế công chứng, phân định rõ nét thẩm quyền và xác lập lộ trình nới lỏng giới hạn địa giới hành chính.

Nhằm đồng hành cùng quý khách hàng và nhà đầu tư trong việc nắm bắt chuẩn xác các hành hành lang pháp lý mới nhất, Công ty Luật ACC – đơn vị uy tín trong lĩnh vực tư vấn pháp luật và dịch vụ pháp lý – xin chia sẻ bài phân tích toàn diện về thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản dưới đây.

1. Tổng quan căn cứ pháp lý mới về công chứng bất động sản

Hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản hiện nay được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật thống nhất, bao gồm các căn cứ cốt lõi sau:

• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng số 04/2026/QH16 (Hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2027).
• Luật Công chứng năm 2024 (Hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025/01/07/2025).
• Các quy định liên quan tại Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Điểm mới căn bản của Luật số 04/2026/QH16 là sửa đổi tiêu chí xác định giao dịch bắt buộc phải công chứng tại Điều 3. Theo đó, Luật không liệt kê tràn lan hoặc ủy quyền cho Chính phủ ban hành danh mục bằng Nghị định, mà xác lập nguyên tắc: Các giao dịch bắt buộc công chứng phải do Luật chuyên ngành quy định, tập trung vào các giao dịch có độ rủi ro cao giữa cá nhân với cá nhân hoặc cá nhân với tổ chức không hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.

2. Quy định về thẩm quyền công chứng bất động sản theo địa hạt cụ thể

Về nguyên tắc địa giới hành chính (phạm vi hoạt động của Phòng công chứng và Văn phòng công chứng), khoản 13 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng số 04/2026/QH16 giữ quy định căn bản nhưng đã bổ sung định hướng đột phá:

a. Nguyên tắc chung về địa hạt

Tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng / Văn phòng công chứng) chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

b. Các trường hợp ngoại lệ không phụ thuộc vào địa hạt bất động sản

Người dân, doanh nghiệp được quyền lựa chọn công chứng tại bất kỳ Tổ chức hành nghề công chứng nào (không bắt buộc phải thuộc tỉnh/thành phố nơi có bất động sản) đối với các văn bản pháp lý sau:

• Công chứng di chúc có nội dung định đoạt bất động sản.
• Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.
• Văn bản ủy quyền thực hiện các quyền đối với bất động sản (như ủy quyền quản lý, sử dụng, mua bán, thế chấp…).
• Văn bản thỏa thuận xác lập/sửa đổi chế độ tài sản của vợ chồng có tài sản là bất động sản.
• Sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ, chấm dứt đối với các văn bản, hợp đồng nêu trên.

c. Lộ trình bỏ giới hạn địa giới hành chính (Công chứng xuyên tỉnh)

Theo khoản sửa đổi tại Luật số 04/2026/QH16, Chính phủ được giao quy định lộ trình thực hiện công chứng giao dịch bất động sản không phụ thuộc vào địa giới hành chính. Việc triển khai sẽ gắn liền với tiến độ hoàn thiện Cơ sở dữ liệu công chứng tập trung toàn quốc, giúp công chứng viên tra cứu và ngăn ngừa rủi ro một tài sản bị giao dịch lặp lại ở nhiều địa phương khác nhau.

>>> Xem thêm tại đây: Luật sư tư vấn thay đổi Trưởng Văn phòng công chứng

3. Bảng tóm tắt phân định thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản

>>> Xem thêm tại đây: Luật sư tư vấn bổ sung thành viên hợp danh Văn phòng công chứng

4. Điểm mới về công chứng điện tử và thủ tục ngoài trụ sở

Bên cạnh thẩm quyền địa hạt, khoản 11 Điều 1Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng số 04/2026/QH16 cũng ghi nhận lộ trình hiện đại hóa quy trình công chứng:

• Định hướng công chứng điện tử từ xa: Cho phép chứng nhận giao dịch thông qua phương tiện trực tuyến và ký chữ ký số theo lộ trình thí điểm của Chính phủ, giúp giảm bớt rào cản địa lý.
• Nhiệm vụ quản lý của Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Nhằm đẩy mạnh phân cấp phân quyền theo Nghị định 121/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp tỉnh trực tiếp đảm nhận thẩm quyền bổ nhiệm, miễn nhiệm công chứng viên tại địa phương.
• Chuyển giao thẩm quyền chứng thực: Các địa bàn đã phát triển đủ mạng lưới Tổ chức hành nghề công chứng sẽ dần tiếp nhận thẩm quyền chứng thực giao dịch từ UBND cấp xã, giúp tinh gọn bộ máy hành chính công.

Việc nắm rõ thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản giúp các bên chủ động trong giao dịch, tiết kiệm thời gian và loại bỏ tối đa nguy cơ hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm thẩm quyền địa hạt.

Nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến quy định của Luật sửa đổi Luật Công chứng số 04/2026/QH16, thủ tục sang tên nhà đất, hoặc cần hỗ trợ thẩm định pháp lý hợp đồng mua bán bất động sản, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật ACC để nhận được sự tư vấn chuyên sâu, nhanh chóng và chính xác nhất!