Em muốn biết khi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì có thể vừa vay vốn vừa bán đất cho người khác không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền của người sử dụng đất khi thế chấp tại ngân hàng

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, khi quyền sử dụng đất (QSDĐ) được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu và có quyền sử dụng, khai thác, định đoạt tài sản đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng thế chấp.

Điều này có nghĩa là người sử dụng đất không mất quyền bán đất, nhưng mọi giao dịch định đoạt phải đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền ưu tiên của ngân hàng là bên nhận thế chấp. Luật Đất đai 2024 cũng quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ nếu đáp ứng các điều kiện về hình thức, thời hạn sử dụng đất và không có tranh chấp.

Điều kiện để bán đất khi đã thế chấp

Để thực hiện việc bán QSDĐ đã thế chấp, cần tuân thủ các điều kiện sau nhằm bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên:

• Đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024 bao gồm có Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ), không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
• Phải thông báo và được sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp) theo Bộ luật Dân sự 2015, vì ngân hàng có quyền ưu tiên thanh toán nợ từ tài sản thế chấp.
• Người mua phải chấp nhận tiếp nhận nghĩa vụ thế chấp hoặc các bên thỏa thuận giải chấp trước khi chuyển nhượng, tránh vi phạm hợp đồng vay vốn.

Nếu không tuân thủ, giao dịch có thể bị vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến tranh chấp dân sự hoặc ngân hàng thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp.

Quy trình thực hiện việc bán đất đã thế chấp

Bước 1: Thông báo và thỏa thuận với ngân hàng

Người sử dụng đất cần gửi văn bản thông báo ý định bán đất đến ngân hàng, kèm theo thông tin người mua tiềm năng. Ngân hàng sẽ xem xét và có thể yêu cầu giải chấp (trả nợ đầy đủ) hoặc cho phép chuyển thế chấp sang người mua mới. Thời gian xử lý thường từ 15-30 ngày, tùy theo hợp đồng vay. Nếu ngân hàng đồng ý, các bên ký phụ lục hợp đồng thế chấp để cập nhật thông tin người mua.

Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Sau khi có sự đồng ý của ngân hàng, người bán và người mua ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã (nếu là đất nông nghiệp). Hợp đồng phải ghi rõ tình trạng thế chấp và nghĩa vụ của người mua đối với khoản vay còn lại. Công chứng viên sẽ kiểm tra Giấy chứng nhận QSDĐ và xác nhận không có hạn chế chuyển nhượng.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên và đăng ký thế chấp mới

Hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;
• Giấy chứng nhận QSDĐ gốc;

• Văn bản đồng ý của ngân hàng;
• CMND/CCCD của các bên;
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên QSDĐ cho người mua (thời hạn 30 ngày theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP). Đồng thời, người mua đăng ký thế chấp mới với ngân hàng nếu tiếp nhận khoản vay, đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo vệ theo Bộ luật Dân sự 2015.

Việc tuân thủ các quy định trên giúp tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo giao dịch minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người vay, người mua cũng như ngân hàng. Đồng thời, giảm thiểu tranh chấp phát sinh từ việc định đoạt tài sản thế chấp. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.