Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Quyền yêu cầu định giá độc lập
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), người sử dụng đất bị thu hồi có quyền khiếu nại quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nếu mức bồi thường được xác định thấp hơn giá thị trường tại thời điểm thu hồi. Cụ thể, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường phải dựa trên nguyên tắc thị trường, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và công bố. Nếu người sử dụng đất không đồng ý với giá bồi thường do cơ quan nhà nước ban hành, họ có quyền yêu cầu tổ chức định giá đất độc lập thực hiện định giá lại để đảm bảo tính khách quan và công bằng. Nghị định 71/2024/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024) tại Điều 15 cũng hướng dẫn rõ việc tổ chức định giá độc lập phải là đơn vị có chức năng, được cấp phép hoạt động định giá tài sản theo pháp luật.
Điều kiện để yêu cầu định giá độc lập
Để được chấp nhận yêu cầu định giá độc lập, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP:
- Đất bị thu hồi phải thuộc trường hợp thu hồi để phục vụ mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh theo Điều 79 Luật Đất đai 2024.
- Quyết định thu hồi đất và bồi thường đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, nhưng mức bồi thường thấp hơn giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hoặc giá thị trường thực tế (xác định qua giao dịch tương đương tại địa phương).
- Yêu cầu phải được nộp trong thời hạn khiếu nại theo quy định tại Điều 203 Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), tức là 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định bồi thường.
- Người yêu cầu phải chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương theo Điều 100 Luật Đất đai 2024).
Quy trình yêu cầu định giá độc lập
Quy trình thực hiện yêu cầu định giá độc lập được hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo tính minh bạch. Các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Nộp đơn khiếu nại về mức bồi thường
Người sử dụng đất soạn đơn khiếu nại gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp tỉnh (tùy theo thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi). Trong đơn, nêu rõ lý do không đồng ý mức bồi thường và đề nghị định giá độc lập, kèm theo bằng chứng về giá thị trường (như hợp đồng mua bán đất lân cận). Thời hạn xử lý khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày nhận đơn, theo Điều 28 Luật Khiếu nại 2011. Nếu khiếu nại được chấp nhận, cơ quan nhà nước sẽ chỉ định tổ chức định giá độc lập.
Bước 2: Chọn và thuê tổ chức định giá độc lập
Sau khi khiếu nại được chấp thuận, người sử dụng đất có quyền chọn tổ chức định giá độc lập từ danh sách các đơn vị được Bộ Tài chính cấp phép theo Nghị định 89/2013/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung). Chi phí định giá do người yêu cầu tạm ứng, nhưng nếu kết quả định giá lại cao hơn mức ban đầu, cơ quan nhà nước sẽ hoàn trả chi phí theo Điều 127 khoản 5 Luật Đất đai 2024. Tổ chức định giá phải hoàn thành báo cáo trong vòng 15-30 ngày, dựa trên phương pháp so sánh thị trường hoặc thu nhập.
Bước 3: Xem xét và điều chỉnh quyết định bồi thường
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) sẽ xem xét báo cáo định giá độc lập và điều chỉnh quyết định bồi thường nếu kết quả mới cao hơn mức cũ. Thời hạn điều chỉnh là 15 ngày kể từ ngày nhận báo cáo. Nếu vẫn không đồng ý, người sử dụng đất có thể khởi kiện hành chính tại Tòa án nhân dân theo Điều 30 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Trong trường hợp này, tòa án có thể yêu cầu định giá lại độc lập làm căn cứ phán quyết.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Để thực hiện yêu cầu, cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, bao gồm:
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
- Đơn khiếu nại (theo mẫu tại Phụ lục Nghị định 71/2024/NĐ-CP), ghi rõ thông tin người khiếu nại, vị trí thửa đất và lý do yêu cầu định giá độc lập.
- Bản sao Quyết định thu hồi đất và bồi thường từ cơ quan nhà nước.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Bằng chứng về giá thị trường (hợp đồng mua bán đất tương đương, báo giá từ các tổ chức định giá sơ bộ).
- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người đại diện.
Việc tuân thủ quy trình này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đảm bảo bồi thường công bằng và tránh tranh chấp kéo dài. Nếu thực hiện đúng, người sử dụng đất có thể nhận mức bồi thường sát với giá thị trường, góp phần ổn định cuộc sống sau thu hồi. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận