Chào luật sư, tôi muốn hỏi về thuế suất đối với hoạt động cho thuê mặt bằng đặt trạm phát sóng BTS trên sân thượng nhà riêng, đây được tính là thu nhập từ kinh doanh hay thu nhập từ cho thuê tài sản thông thường?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Phân loại thu nhập từ hoạt động cho thuê mặt bằng đặt trạm BTS

Hoạt động cho thuê mặt bằng trên sân thượng nhà riêng để đặt trạm phát sóng BTS được phân loại là thu nhập từ cho thuê tài sản. Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thu nhập này phát sinh từ việc cho thuê quyền sử dụng đất, mặt bằng, nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất.

Cần lưu ý phân biệt:

Xem thêm: Có trường hợp nào mà hộ kinh doanh đã ngừng hoạt động thực tế nhưng không làm thủ tục đóng mã số thuế, tới vài năm sau bị truy thu thuế khoán liên tục dù không còn buôn bán, vậy việc chứng minh thời điểm ngừng kinh doanh cần dựa trên những căn cứ nào?

• Cho thuê tài sản: Cá nhân chỉ cung cấp mặt bằng, không trực tiếp tham gia vận hành thiết bị. Thuế suất tính trên doanh thu thường cao hơn nhưng không đòi hỏi đăng ký kinh doanh phức tạp.
• Hoạt động kinh doanh: Chỉ áp dụng nếu cá nhân đăng ký hộ kinh doanh và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật liên quan đến trạm BTS.

Thuế suất áp dụng theo quy định pháp luật mới nhất

Căn cứ vào Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, nghĩa vụ thuế của Anh/Chị được xác định như sau:

• Ngưỡng doanh thu chịu thuế: Nếu tổng doanh thu từ cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, Anh/Chị thuộc diện miễn thuế (cả thuế GTGT và thuế TNCN).
• Trường hợp doanh thu trên 100 triệu đồng/năm:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng mức thuế suất 5% trên doanh thu theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 đối với hoạt động cho thuê tài sản.
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Áp dụng mức thuế suất 5% trên doanh thu căn cứ theo lộ trình thuế suất tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.
• Tổng mức thuế: Anh/Chị sẽ phải nộp tổng cộng 10% trên doanh thu thực nhận.

Lưu ý: Mức thuế suất này được tính trực tiếp trên doanh thu, không được trừ các chi phí sửa chữa sân thượng hay chi phí khấu hao nhà cửa.

Nghĩa vụ kê khai và nộp thuế năm 2026

Anh/Chị cần thực hiện thủ tục kê khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê theo các bước sau:

Bước 1: Xác định phương thức kê khai và nộp thuế Anh/Chị cần thỏa thuận với nhà mạng về việc cá nhân tự kê khai hay ủy quyền cho doanh nghiệp nộp thay. Giải thích chi tiết từ 3-5 dòng: Theo quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cá nhân cho thuê tài sản có thể trực tiếp kê khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc theo năm dương lịch. Tuy nhiên, phương án phổ biến và an toàn nhất hiện nay là thỏa thuận để phía nhà mạng viễn thông thực hiện khấu trừ và nộp thuế thay (kê khai thay). Khi đó, trong hợp đồng thuê phải ghi rõ giá thuê là giá đã bao gồm thuế hay chưa bao gồm thuế để làm căn cứ hạch toán chính xác, tránh việc Anh/Chị bị truy thu thuế do hiểu lầm về trách nhiệm nộp thuế giữa hai bên.

Xem thêm: Em bán khóa học online qua nền tảng nước ngoài, tiền được thanh toán bằng ngoại tệ rồi quy đổi về tài khoản ngân hàng Việt Nam, thời điểm nhận tiền tỷ giá thay đổi liên tục nên số tiền thực nhận mỗi lần khác nhau, hiện tại bên thuế yêu cầu kê khai toàn bộ thu nhập quy đổi theo tỷ giá tại thời điểm phát sinh, vậy em phải căn cứ theo sao kê ngân hàng hay theo tỷ giá niêm yết của ngân hàng nhà nước để tính chính xác ạ?

Bước 2: Lập hồ sơ khai thuế điện tử qua cổng eTax Anh/Chị (hoặc bên nộp thay) sử dụng mẫu tờ khai ban hành kèm theo hướng dẫn của Luật Quản lý thuế 2019 để gửi hồ sơ đến cơ quan thuế. Giải thích chi tiết từ 3-5 dòng: Hồ sơ bao gồm tờ khai thuế mẫu 01/TTS, bản sao hợp đồng thuê mặt bằng và bản sao căn cước công dân của chủ nhà. Hiện nay, hệ thống thuế đã đồng bộ hóa dữ liệu cá nhân theo số định danh, do đó Anh/Chị có thể thực hiện kê khai hoàn toàn trực tuyến qua ứng dụng eTax Mobile. Việc nộp hồ sơ đúng hạn theo kỳ thanh toán trong hợp đồng giúp Anh/Chị tránh được các khoản phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế lên đến 25 triệu đồng theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP, đồng thời đảm bảo hồ sơ pháp lý sạch để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hoặc thừa kế nhà đất sau này.

Bước 3: Nộp tiền thuế và lưu trữ chứng từ thanh toán Sau khi có mã giao dịch thuế, Anh/Chị thực hiện nộp tiền vào ngân sách và giữ lại biên lai để đối soát. Giải thích chi tiết từ 3-5 dòng: Tiền thuế phải được nộp chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019. Nếu nộp chậm, hệ thống sẽ tự động tính tiền chậm nộp mức 0,03%/ngày. Anh/Chị nên yêu cầu phía nhà mạng cung cấp chứng từ nộp thuế (nếu họ nộp thay) để lưu trữ cùng hợp đồng thuê. Việc lưu giữ chứng từ này là bắt buộc trong vòng 10 năm để bảo vệ quyền lợi pháp lý của Anh/Chị khi cơ quan thuế thực hiện rà soát hoặc quyết toán thuế định kỳ, tránh tình trạng bị cưỡng chế thuế do lỗi thất lạc dữ liệu từ phía đơn vị chi trả thu nhập.

Việc tuân thủ đúng phân loại và thuế suất giúp cá nhân tránh phạt hành chính, tối ưu hóa chi phí thuế và đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng cho thuê. Đồng thời, điều này hỗ trợ cá nhân quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn trong bối cảnh các hoạt động cho thuê tài sản ngày càng phổ biến. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.