Các bạn cho mình hỏi thuế khi chuyển nhượng bất động sản hiện nay là bao nhiêu phần trăm?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Tổng quan về các loại thuế áp dụng khi chuyển nhượng bất động sản

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, các bên tham gia cần tuân thủ các quy định về thuế theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2007 (sửa đổi, bổ sung), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) 2008 (sửa đổi), Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) 2008 (sửa đổi) và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Các loại thuế chính bao gồm thuế TNCN hoặc TNDN (tùy theo bên chuyển nhượng là cá nhân hay tổ chức), lệ phí trước bạ và một số phí liên quan như phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ.

Thuế suất không thay đổi lớn so với năm trước, nhưng có điểm mới về cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bảng giá đất địa phương. Tổng mức thuế thường dao động từ 2-4% giá trị giao dịch, tùy trường hợp cụ thể, giúp đảm bảo công bằng và minh bạch trong thị trường BĐS.

2. Thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản

Đối với cá nhân cư trú (sống tại Việt Nam trên 183 ngày/năm hoặc có nơi cư trú thường xuyên), thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được tính theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu, với thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng từng lần, áp dụng từ năm 2015 theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trong hợp đồng, nhưng từ 01/01/2025, theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNCN, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, thay vì giá thị trường nếu thấp hơn. Ví dụ, nếu chuyển nhượng một thửa đất giá hợp đồng 5 tỷ đồng nhưng bảng giá đất chỉ 3 tỷ đồng, thì cơ sở tính thuế là 3 tỷ đồng, thuế phải nộp = 3 tỷ x 2% = 60 triệu đồng.

Đối với cá nhân không cư trú, thuế suất cũng là 2% trên giá chuyển nhượng thực tế, không khấu trừ chi phí. Một số trường hợp miễn thuế bao gồm: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ/con đẻ, cha mẹ nuôi/con nuôi, cha chồng/mẹ chồng với con dâu/con rể, hoặc chuyển nhượng nhà ở/đất ở duy nhất của cá nhân (chỉ một lần trong đời, phải đăng ký miễn thuế tại cơ quan thuế). Bên mua có trách nhiệm khấu trừ và nộp thay thuế TNCN cho bên bán trước khi thanh toán. Thời hạn nộp là trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

3. Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng đối với tổ chức

Nếu bên chuyển nhượng là tổ chức (doanh nghiệp), áp dụng thuế TNDN theo phương pháp khấu trừ, với thuế suất tiêu chuẩn 20% trên thu nhập tính thuế (doanh thu trừ chi phí hợp lý). Tuy nhiên, từ năm 2025, theo dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNDN, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải kê khai riêng và không được áp dụng ưu đãi thuế (như miễn giảm ở khu kinh tế).

Công thức: Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí liên quan (phí môi giới, sửa chữa), sau đó nhân 20%. Ví dụ, doanh nghiệp bán BĐS giá 10 tỷ, giá vốn 7 tỷ, chi phí 500 triệu, thì thu nhập chịu thuế 2,5 tỷ, thuế TNDN = 2,5 tỷ x 20% = 500 triệu đồng.

Về thuế GTGT, tổ chức kinh doanh BĐS phải nộp 10% trên giá trị tăng thêm nếu doanh thu năm trước trên 100 triệu đồng, theo Luật Thuế GTGT. Cá nhân không kinh doanh thường không chịu thuế GTGT. Lệ phí trước bạ do bên mua nộp, mức 0,5% trên giá tính lệ phí (theo bảng giá đất từ 2025), ví dụ thửa đất 5 tỷ thì lệ phí = 5 tỷ x 0,5% = 25 triệu đồng. Các phí khác như công chứng hợp đồng khoảng 0,1-0,5% giá trị giao dịch, tùy địa phương.

4. Lưu ý thực hiện và các thay đổi từ năm 2025

Từ 01/01/2025, bảng giá đất được điều chỉnh tăng trung bình 20-50% tùy tỉnh, dẫn đến tăng thu nhập chịu thuế TNCN và lệ phí trước bạ, giúp giảm tình trạng chuyển nhượng giá thấp để trốn thuế. Người nộp cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng từ khấu trừ thuế.

Khuyến nghị kiểm tra bảng giá đất địa phương tại Sở Tài nguyên Môi trường để tránh bất ngờ. Nếu vi phạm, phạt hành chính từ 20-100% số thuế trốn tránh theo Luật Quản lý thuế 2019. Để tối ưu hóa, nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước giao dịch.

Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!