Tôi thuê mặt bằng kinh doanh và đã sửa chữa cải tạo bằng chi phí của mình nhưng sau đó bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vậy phần chi phí đã bỏ ra tôi có quyền yêu cầu bồi thường không theo quy định dân sự?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền yêu cầu bồi thường chi phí sửa chữa cải tạo

Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi thường chi phí sửa chữa, cải tạo tài sản thuê nếu việc chấm dứt hợp đồng đơn phương trước thời hạn là trái pháp luật và gây thiệt hại thực tế. Cụ thể, chi phí này được xem là thiệt hại phát sinh từ hành vi vi phạm hợp đồng của bên cho thuê, bao gồm cả các khoản đầu tư hợp lý để sử dụng tài sản theo đúng mục đích kinh doanh.

Tuy nhiên, quyền này chỉ được công nhận nếu các chi phí sửa chữa, cải tạo không vi phạm hợp đồng thuê và mang tính chất cần thiết, tăng giá trị tài sản hoặc phục vụ mục đích sử dụng hợp pháp.

Căn cứ pháp lý

• Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015: Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phải bồi thường thiệt hại bao gồm tổn thất thực tế, trực tiếp và lợi ích mà bên bị vi phạm lẽ ra được hưởng nếu hợp đồng được thực hiện đúng.
• Điều 479 và Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015: Theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê không được tự ý cải tạo tài sản thuê nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê, trừ trường hợp sửa chữa nhỏ để bảo đảm việc sử dụng tài sản. Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê và sử dụng đúng mục đích theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.
• Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: Chấm dứt hợp đồng đơn phương chỉ hợp pháp trong các trường hợp cụ thể (như bên kia vi phạm nghiêm trọng). Nếu không có cơ sở, hành vi này bị coi là vi phạm, dẫn đến nghĩa vụ bồi thường toàn bộ thiệt hại, bao gồm chi phí cải tạo chưa được khấu trừ hoặc hoàn trả.

Điều kiện để yêu cầu bồi thường

Để yêu cầu bồi thường thành công, Anh/Chị cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Hợp đồng thuê phải còn hiệu lực và chưa hết hạn tại thời điểm chấm dứt đơn phương.
• Chi phí sửa chữa, cải tạo phải được chứng minh bằng hóa đơn, chứng từ hợp pháp, và không vượt quá mức cần thiết cho mục đích kinh doanh.
• Việc chấm dứt phải là đơn phương, trái pháp luật. Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia trong thời hạn hợp lý; nếu không thông báo hoặc chấm dứt trái pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại.
• Không có điều khoản hợp đồng quy định rõ ràng rằng bên thuê chịu rủi ro chi phí cải tạo khi chấm dứt (nếu có, quyền yêu cầu có thể bị hạn chế).

Quy trình yêu cầu bồi thường

Bước 1: Gửi yêu cầu bằng văn bản

Anh/Chị cần soạn thư yêu cầu bồi thường gửi bên cho thuê, nêu rõ cơ sở pháp lý (dẫn Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015), liệt kê chi phí cụ thể kèm chứng từ, và đề nghị thời hạn thanh toán (thường 15-30 ngày). Thư này nên gửi qua đường bưu điện có xác nhận hoặc email có chữ ký điện tử để làm cơ sở pháp lý sau này.

Bước 2: Đàm phán và hòa giải

Các bên có thể tự thỏa thuận hoặc hòa giải trước khi khởi kiện, nhưng pháp luật không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã đối với tranh chấp hợp đồng thuê tài sản. Quá trình này miễn phí hoặc chi phí thấp, giúp thu thập thêm bằng chứng về thiện chí của mình và có thể đạt thỏa thuận bồi thường mà không cần kiện tụng.

Bước 3: Khởi kiện tại tòa án

Nếu hòa giải thất bại, Anh/Chị nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi tài sản thuê tọa lạc (theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Bản sao hợp đồng thuê và phụ lục (nếu có).
• Chứng từ chi phí sửa chữa, cải tạo (hóa đơn, biên bản nghiệm thu).
• Bằng chứng về việc chấm dứt đơn phương (thư thông báo, biên bản bàn giao).
• Đơn khởi kiện nêu yêu cầu bồi thường cụ thể (số tiền tính theo chi phí thực tế, có thể kèm lãi chậm trả theo Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015).

Thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày quyền bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). Án phí dân sự sơ thẩm được xác định theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, thường được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tranh chấp theo biểu lũy tiến.

Việc tuân thủ các quy định pháp lý giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tranh chấp kéo dài và giảm thiểu rủi ro tài chính. Đồng thời, nó đảm bảo các giao dịch dân sự diễn ra minh bạch, công bằng. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.