Cộng đồng cho mình hỏi nhà mình có một mảnh đất sử dụng từ năm 1989, có xây dựng nhà ở kiên cố từ năm 1991. Nay làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế phí bao nhiêu ą?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Các khoản phí, thuế phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Dựa trên quy định tại Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), trường hợp sử dụng đất ổn định từ năm 1989 (trước ngày 15/10/1993) và có nhà ở kiên cố từ năm 1991 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Anh/Chị có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được UBND cấp xã xác nhận. Các khoản phí, thuế liên quan được quy định cụ thể như sau, tùy thuộc vào địa phương và tình trạng hồ sơ cụ thể:

• Tiền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai 2024, đối với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ nhưng được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, Anh/Chị có thể được miễn nộp tiền sử dụng đất. Nếu có yếu tố giao đất trái thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai trước đó, có thể phải nộp một phần hoặc toàn bộ tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024), tính dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ. Mức nộp cụ thể cần kiểm tra tại cơ quan tài nguyên môi trường địa phương, thường dao động từ 0% đến 100% giá đất tùy trường hợp.
• Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP (quy định về đăng ký và cấp biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ, nhưng áp dụng tương tự cho đất đai qua các quy định liên quan), lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở kiên cố). Giá trị tính dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Ví dụ, nếu giá đất là 50 triệu đồng/m² cho diện tích 100m² và giá nhà là 1 tỷ đồng, tổng lệ phí trước bạ khoảng 2,75 triệu đồng (tính toán chi tiết cần dựa trên hồ sơ thực tế).
• Phí thẩm định hồ sơ: Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể, thường từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng tùy diện tích đất và độ phức tạp hồ sơ. Một số địa phương có thể miễn phí cho trường hợp đất sử dụng lâu năm không giấy tờ, cần kiểm tra quy định tại tỉnh/thành phố nơi có đất.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Cũng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi), mức thu thường từ 100.000 đồng đến 1.000.000 đồng cho một Giấy chứng nhận, tùy theo loại đất và địa phương. Khoản này áp dụng bắt buộc khi hồ sơ được phê duyệt.
• Thuế thu nhập cá nhân: Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012 và 2020), khoản này thường chỉ áp dụng khi có chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tính 2% trên giá chuyển nhượng). Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không có chuyển nhượng, Anh/Chị không phải nộp khoản này. Nếu có thỏa thuận khác trong hồ sơ (ví dụ: thừa kế hoặc tặng cho), có thể phát sinh nhưng mức thu không vượt quá 10% thu nhập chịu thuế sau khi trừ chi phí.

Tổng mức phí có thể dao động từ vài triệu đồng đến hàng chục triệu đồng tùy diện tích, vị trí đất và quy định địa phương. Anh/Chị nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được hướng dẫn cụ thể và tính toán chính xác dựa trên bảng giá đất hiện hành.

Việc tuân thủ các quy định trên giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp lâu dài đối với tài sản, tránh rủi ro tranh chấp sau này và đảm bảo giá trị đất nhà tăng theo quy hoạch phát triển. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.