Tôi có một lô đất mua từ năm 2010, nay bán lại cho người khác. Cơ quan thuế yêu cầu xác định giá chuyển nhượng theo bảng giá đất hiện hành, nhưng bên mua – bán đều ghi giá thật trong hợp đồng. Có cách nào để được tính thuế theo giá thực tế không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Cơ sở pháp lý về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung), cụ thể tại Điều 3 và Điều 11, xác định thu nhập chịu thuế là phần thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sau khi trừ giá vốn mua và các chi phí liên quan hợp lý. Giá vốn mua được xác định dựa trên giá ghi trong hợp đồng mua năm 2010 hoặc giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm mua nếu không có chứng từ. Các chi phí liên quan bao gồm phí công chứng, phí đo đạc, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chứng minh bằng hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

Quy định về xác định giá chuyển nhượng để tính thuế

Theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế (sửa đổi, bổ sung), tại Điều 125, giá chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng (theo Quyết định của UBND tỉnh, thường cập nhật hàng năm), cơ quan thuế có quyền ấn định giá chuyển nhượng theo mức bảng giá đất đó để tính thuế, nhằm tránh trốn thuế. Trong trường hợp của Anh/Chị, lô đất mua từ năm 2010 nay bán lại, nếu giá thực tế ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá hiện hành, cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá để tính thu nhập chịu thuế, dẫn đến số thuế TNCN phải nộp cao hơn (mức thuế suất 2% trên thu nhập chịu thuế hoặc 25% trên lợi nhuận nếu chứng minh được chi phí).

Cách để áp dụng giá chuyển nhượng theo giá thực tế trong hợp đồng

Để được tính thuế theo giá thực tế ghi trong hợp đồng (thay vì bảng giá đất hiện hành), Anh/Chị cần đáp ứng điều kiện giá hợp đồng không thấp hơn bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá thực tế thấp hơn, cơ quan thuế sẽ ấn định theo bảng giá, nhưng Anh/Chị có thể thực hiện các biện pháp sau để tranh chấp hoặc chứng minh:

• Cung cấp chứng cứ chứng minh giá hợp đồng là giá thị trường thực tế, chẳng hạn như báo giá từ các giao dịch bất động sản tương tự gần khu vực (báo cáo từ sàn giao dịch bất động sản uy tín hoặc định giá độc lập từ tổ chức thẩm định giá được cấp phép theo Luật Giá 2023).
• Nộp đơn khiếu nại quyết định ấn định giá của cơ quan thuế lên cấp trên theo Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi năm 2020), kèm theo hồ sơ chứng minh, trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định. Nếu khiếu nại được chấp nhận, giá thực tế sẽ được áp dụng, giúp giảm số thuế phải nộp (ví dụ: nếu lợi nhuận thực tế thấp, thuế có thể giảm từ hàng chục triệu đồng tùy giá trị lô đất).
• Thỏa thuận với bên mua để điều chỉnh giá hợp đồng lên mức bằng hoặc cao hơn bảng giá đất hiện hành trước khi nộp hồ sơ khai thuế, nhưng phải đảm bảo tính minh bạch để tránh rủi ro pháp lý về hợp đồng giả tạo theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 127).

Việc tuân thủ đúng quy định giúp tránh phạt hành chính từ 20% đến 100% số thuế trốn tránh (theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP), đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả bên mua và bán. Tuân thủ còn hỗ trợ quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới suôn sẻ hơn. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.