Ba em có sở hữu bất động sản khác, mẹ em không có bất động sản nào (bất động sản đứng tên chung với ba em đã chuyển quyền sử dụng đất cho em năm 2015 rồi). Giờ bán nhà khác mà cả ba và mẹ em đứng tên chung, ví dụ giá 10 tỷ đồng, chịu thuế thu nhập cá nhân 2% thì là 200 triệu đồng hay chỉ 100 triệu đồng thôi?

# Thuế TNCN bán nhà đứng tên chung ba mẹ: 200 hay 100 triệu?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quy định chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, từ ngày 01/7/2026, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%, trong đó thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản; đồng thời, Luật giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.

Như vậy, so với quy định tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 còn hiệu lực đến hết ngày 30/6/2026, phương thức tính thuế đối với giao dịch nhà đất của cá nhân cư trú từ ngày 01/7/2026 không có sự thay đổi, vẫn áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần.

Trước đó, trong quá trình xây dựng dự thảo luật, Bộ Tài chính từng đề xuất các phương án như đánh thuế 20% trên phần chênh lệch (lợi nhuận) hoặc tính thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản, tuy nhiên các phương án này đã không được thông qua do lo ngại về tính phức tạp trong tổ chức thực hiện, đặc biệt là khó khăn trong việc xác định giá mua bán và dữ liệu đầu vào.

Chính phủ cho biết việc nghiên cứu đánh thuế chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở lợi nhuận vẫn có thể được xem xét trong tương lai, khi hệ thống dữ liệu đất đai được số hóa đầy đủ và kết nối, liên thông với dữ liệu định danh điện tử (VNeID).

Trường hợp bất động sản đứng tên chung (nhà đứng tên ba mẹ)

Khi bất động sản đứng tên chung của nhiều người (như ba mẹ), thu nhập từ chuyển nhượng được phân bổ theo tỷ lệ sở hữu thực tế của từng cá nhân, thường dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở.

Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP tại Điều 10, mỗi cá nhân chỉ chịu thuế trên phần thu nhập tương ứng với quyền lợi của mình. Ví dụ, nếu nhà đứng tên chung của hai người (ba và mẹ) với tỷ lệ 50% mỗi người, thì thu nhập chịu thuế của mỗi người được tính riêng, và họ có quyền áp dụng các quy định miễn giảm độc lập.

Điều này tránh tình trạng tính thuế gộp toàn bộ, giúp giảm gánh nặng tài chính cho các bên liên quan.

Mức thu nhập miễn thuế: 100 triệu đồng cho mỗi cá nhân

Về mức miễn thuế, theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, thu nhập từ một lần chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không kinh doanh bất động sản được miễn thuế TNCN nếu thu nhập chịu thuế (sau khi trừ chi phí) không vượt quá 100 triệu đồng đối với mỗi cá nhân.

Trong trường hợp nhà đứng tên chung ba mẹ (hai người), mức miễn thuế áp dụng riêng cho từng người, tức là mỗi người được miễn tối đa 100 triệu đồng trên phần thu nhập của mình.

Do đó, tổng mức miễn có thể lên đến 200 triệu đồng cho toàn bộ giao dịch nếu tỷ lệ sở hữu bằng nhau, chứ không phải mức cố định 100 triệu đồng cho toàn bộ nhà. Nếu thu nhập chịu thuế của một cá nhân vượt 100 triệu đồng, phần vượt sẽ chịu thuế suất 25% theo Điều 22 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi 2008).

Lưu ý, nếu áp dụng phương pháp 2% trên giá chuyển nhượng, không có mức miễn 100 triệu đồng mà tính trực tiếp trên toàn bộ giá trị.

Tuân thủ đúng quy định giúp tránh phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế), đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.