Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Xác định doanh thu chịu thuế từ hoạt động cho thuê nhà
Hoạt động cho thuê nhà của cá nhân thuộc diện điều chỉnh song hành của pháp luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Ngưỡng doanh thu chịu thuế: Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật số 26/2012/QH13, Luật số 71/2014/QH13 và các văn bản hiện hành), cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thuộc diện miễn thuế GTGT và miễn thuế TNCN. Ngược lại, nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch vượt trên 100 triệu đồng, cá nhân phải nộp cả hai sắc thuế này.
Mức thuế suất áp dụng: Căn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, thuế suất đối với hoạt động cho thuê tài sản là 10% trên doanh thu tính thuế (bao gồm 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN). Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền thuê nhà mà bên thuê chi trả theo hợp đồng, không được trừ bất kỳ khoản chi phí gia cảnh hay chi phí sửa chữa, khấu hao nào.
Đính chính về căn cứ pháp lý: Văn bản cũ viện dẫn quy định từ "Luật sửa đổi các luật thuế năm 2024 số 48/2024/QH15" và "Thông tư 92/2015/TT-BTC" để tính thuế cho thuê tài sản hiện nay là không chính xác. Kể từ khi Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính có hiệu lực, toàn bộ phương pháp tính thuế, mẫu biểu tờ khai của cá nhân cho thuê nhà đã được thay thế và áp dụng thống nhất theo Thông tư 40, không còn áp dụng Thông tư 92/2015/TT-BTC. Công Ty Luật ACC xin đính chính để Anh/Chị nắm rõ căn cứ gốc.
Bản chất pháp lý của khoản tiền thu hộ (tiền điện, tiền nước)
Khoản tiền điện, tiền nước do chủ nhà thu từ người thuê để thanh toán lại cho các đơn vị cung cấp dịch vụ công ích có được tính vào doanh thu chịu thuế hay không phụ thuộc hoàn toàn vào cách thiết lập hồ sơ.
Trường hợp đồng hồ điện, nước mang tên chủ nhà: Nếu hóa đơn của công ty điện lực, công ty cấp nước xuất về ghi tên người mua là Anh/Chị (chủ nhà), thì khi Anh/Chị thu tiền điện, nước của khách thuê, cơ quan thuế sẽ coi đây là hoạt động cung cấp lại dịch vụ. Số tiền này bắt buộc phải cộng chung vào doanh thu tính thuế 10% của chủ nhà, không được coi là khoản thu hộ chi hộ. Việc cũ dẫn chiếu "khoản 2 Điều 5 Luật Thuế GTGT" để khẳng định tiền điện nước mang tên chủ nhà được miễn thuế là áp dụng sai bản chất pháp luật.
Trường hợp được chấp nhận là thu hộ (Không tính thuế): Khoản tiền điện, nước chỉ được cơ quan thuế chấp thuận loại trừ ra khỏi doanh thu tính thuế của chủ nhà nếu thỏa mãn một trong hai điều kiện:
- Đồng hồ điện, nước đã được làm thủ tục sang tên, hóa đơn của đơn vị cấp điện, nước xuất về hiển thị trực tiếp tên và mã số thuế (nếu có) của người thuê nhà.
- Có văn bản ủy quyền thu hộ, chi hộ hợp pháp và chủ nhà thực hiện đúng bản chất trích thu bao nhiêu nộp lại cho nhà nước bấy nhiêu, có chứng từ đối soát trùng khớp.
Quy trình 3 bước hoàn thiện hồ sơ cho thuê nhà để tối ưu hóa chi phí thuế
Để minh bạch hóa dòng tiền, giải trình hiệu quả với cán bộ thuế và tránh rủi ro bị áp đặt ấn định doanh thu kèm phạt hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 41/2022/NĐ-CP), Anh/Chị thực hiện theo trình tự các bước sau:
Bước 1: Tách biệt cấu trúc giá thuê và chi phí điện nước ngay trên hợp đồng Anh/Chị và bên thuê tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê nhà bằng văn bản, trong đó các điều khoản về tài chính phải được bóc tách rõ ràng. Đoạn văn giải thích 3-5 dòng này hướng dẫn tại điều khoản về giá thuê, các bên ấn định một số tiền cố định thuần túy cho việc thuê không gian nhà (ví dụ: 15 triệu đồng/tháng). Riêng đối với chi phí sử dụng điện, nước, internet, hợp đồng phải ghi rõ: “Bên thuê tự chi trả theo khối lượng tiêu thụ thực tế dựa trên chỉ số đồng hồ và đơn giá của đơn vị nhà nước; Bên cho thuê chỉ thực hiện gom tiền để nộp thay (thu hộ, chi hộ) và không tính vào giá thuê”. Việc thiết lập điều khoản minh bạch này là rào cản pháp lý đầu tiên ngăn chặn việc cơ quan thuế gộp toàn bộ dòng tiền vào doanh thu chịu thuế.
Bước 2: Lập bảng kê theo dõi và lưu trữ đồng bộ hệ thống hóa đơn gốc Hằng tháng, khi nhận được hóa đơn tiền điện, tiền nước điện tử từ tổng công ty cung cấp gửi về, Anh/Chị chụp ảnh hoặc in ra, đồng thời lập một bảng tính chỉ số gửi cho khách thuê. Đoạn văn giải thích 3-5 dòng này hướng dẫn Anh/Chị cần thu tiền của khách thuê khớp đúng với số tiền hiển thị trên hóa đơn nhà nước, tuyệt đối không tự ý thu chênh lệch giá cao hơn để kiếm lời từ tiền điện nước. Khi bên thuê thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, Anh/Chị lập phiếu thu hoặc ghi rõ nội dung chuyển khoản là: “Thanh toán hộ tiền điện nước tháng… của phòng…”. Anh/Chị đóng tập hóa đơn gốc của nhà nước cùng phiếu thu tiền của khách thành một bộ hồ sơ chứng từ thu hộ chi hộ liên tục để làm căn cứ đối soát số liệu trực quan khi có yêu cầu giải trình.
Bước 3: Thực hiện kê khai thuế theo Mẫu số 01/CNKD trên cổng điện tử Cá nhân cho thuê nhà thực hiện đăng nhập vào hệ thống Thuế điện tử để nộp hồ sơ khai thuế theo phương pháp khoán hoặc khai thuế theo từng lần phát sinh. Đoạn văn giải thích 3-5 dòng này hướng dẫn Anh/Chị điền số liệu doanh thu thuê nhà vào Tờ khai thuế đối với cá nhân kinh doanh Mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. Tại tờ khai này, Anh/Chị chỉ khai báo phần doanh thu cho thuê nhà thuần túy đã tách biệt ở Bước 1 (phần vượt trên 100 triệu đồng/năm để tính thuế 10%). Khi cán bộ thuế quận/huyện tiến hành rà soát dữ liệu tài khoản ngân hàng và yêu cầu giải trình về các khoản tiền điện nước nhận được, Anh/Chị xuất trình bộ hồ sơ đã lưu trữ tại Bước 2 để chứng minh dòng tiền trung gian, bảo vệ hồ sơ khai thuế luôn sạch sẽ và đúng luật năm 2026.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ đúng quy định về phân loại doanh thu và thu hộ giúp Anh/Chị tránh được các khoản phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng (theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP) và giảm thiểu rủi ro truy thu thuế. Đồng thời, điều này đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch, bảo vệ quyền lợi của Anh/Chị trước cơ quan thuế. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận