Bản án về tranh chấp hợp đồng ủy quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng ủy quyền sử dụng đất ngày càng trở nên phổ biến khi nhiều giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua hình thức ủy quyền thay vì chuyển nhượng chính thức. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết vấn đề này cùng Công ty luật ACC.

1. Bản án tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dân sự mới

Dưới đây là một số bản án tiêu biểu gần đây của Tòa án nhân dân các cấp về tranh chấp hợp đồng ủy quyền sử dụng đất, thể hiện cách áp dụng pháp luật và hậu quả pháp lý thực tế. Các bản án này giúp làm rõ nguyên tắc xử lý khi hợp đồng ủy quyền bị lợi dụng hoặc vi phạm nghĩa vụ dân sự.

• Bản án số 39/2025/DS-ST ngày 04/04/2025 của Tòa án nhân dân Thị xã Bến Cát – Bình Dương: Tòa tuyên xử tranh chấp hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác định phạm vi ủy quyền và hậu quả khi bên được ủy quyền vượt quá thẩm quyền.
• Bản án số 240/2025/DS-PT ngày 23/12/2025: Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền 25 năm, đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hủy hợp đồng chuyển nhượng do bên được ủy quyền tự ý định đoạt tài sản, áp dụng Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền đơn phương chấm dứt ủy quyền không thù lao.
• Bản án số 84/2024/DS-PT ngày 29/02/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh: Tòa tuyên hợp đồng ủy quyền và ủy quyền lại vô hiệu vì giả tạo nhằm che giấu chuyển nhượng thực tế, vi phạm Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, buộc các bên hoàn trả tài sản và lợi ích đã nhận.
• Bản án số 219/2025/DS-PT ngày 03/04/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An: Xử lý tranh chấp hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất, ủy quyền lại, chuyển nhượng và yêu cầu hủy chỉnh lý biến động, Giấy chứng nhận, khi ủy quyền được dùng làm tin cho khoản vay.
• Bản án số 333/2024/DS-PT: Tòa tuyên hai hợp đồng ủy quyền vô hiệu, buộc trả lại diện tích đất hơn 10.000 m² và Giấy chứng nhận, đồng thời chấp nhận yêu cầu phản tố bồi thường thiệt hại hàng tỷ đồng cho bên nhận ủy quyền.
• Bản án số 244/2024/DS-PT ngày 09/05/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương: Tuyên bố hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng và các hợp đồng ủy quyền tiếp theo vô hiệu do vượt quá phạm vi ủy quyền thực tế (chỉ tách thửa), buộc các bên khôi phục tình trạng ban đầu.
• Bản án số 133/2023/DS-ST ngày 06/07/2023 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, Cần Thơ: Chấp nhận một phần yêu cầu, tuyên hợp đồng ủy quyền và chuyển nhượng vô hiệu do lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, buộc hoàn trả 600 triệu đồng và Giấy chứng nhận.
• Bản án số 66/2024/DS-PT ngày 18/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre: Hủy các hợp đồng ủy quyền giả tạo che giấu vay tài sản và chuyển nhượng, ghi nhận nghĩa vụ trả nợ gốc 100 triệu đồng.
• Bản án số 247/2024/DS-PT ngày 09/05/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương: Tuyên hợp đồng ủy quyền và chuyển nhượng vô hiệu, hủy cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận, đòi lại quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.
• Bản án số 107/2026/DS-ST ngày 07/04/2026: Bảo vệ quyền lợi người đã thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay thông qua ủy quyền, công nhận hiệu lực hợp đồng tặng cho phát sinh từ việc thực hiện ủy quyền hợp pháp.

2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hợp đồng ủy quyền sử dụng đất

Hợp đồng ủy quyền được điều chỉnh chủ yếu bởi Điều 562 đến Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, báo cáo kết quả và giao lại tài sản, lợi ích thu được.

Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nếu không có thù lao, nhưng phải báo trước trong thời gian hợp lý. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP khẳng định rõ ủy quyền chỉ mang tính đại diện thực hiện thủ tục, không làm phát sinh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định.

Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều trường hợp các bên lợi dụng ủy quyền để che giấu giao dịch vay tài sản hoặc chuyển nhượng thực tế nhằm trốn thuế, tránh nghĩa vụ tài chính. Khi đó, Tòa án áp dụng Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch giả tạo và Điều 123 về giao dịch vi phạm điều cấm của luật để tuyên vô hiệu toàn bộ chuỗi hợp đồng liên quan. Hậu quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bồi thường thiệt hại nếu có lỗi và chịu án phí theo quy định.

Xem thêm: Hướng dẫn tra cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3. Các dạng tranh chấp phổ biến và hậu quả pháp lý

Tranh chấp thường phát sinh khi bên được ủy quyền tự ý chuyển nhượng, thế chấp hoặc định đoạt đất ngoài phạm vi được giao, hoặc khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng bên kia đã thực hiện một phần nghĩa vụ.

Nhiều vụ việc còn liên quan đến việc đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị giữ lại, yêu cầu hủy chỉnh lý biến động trên sổ đỏ hoặc đòi bồi thường thiệt hại do giá trị đất tăng trong thời gian tranh chấp. Tòa án thường xem xét ý chí thực sự của các bên tại thời điểm giao kết, tính ngay tình của bên thứ ba nhận chuyển nhượng và mức độ vi phạm nghĩa vụ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi hợp đồng ủy quyền bị tuyên vô hiệu, các hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo cũng thường bị vô hiệu theo. Bên nhận chuyển nhượng ngay tình có thể được bảo vệ một phần theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng trong phần lớn bản án, Tòa vẫn ưu tiên bảo vệ quyền của chủ sử dụng đất gốc nếu chứng minh được sự lừa dối hoặc giả tạo. Người có lỗi phải bồi thường thiệt hại thực tế, bao gồm chênh lệch giá trị đất và chi phí phát sinh.

Xem thêm: Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất như thế nào?

4. Giải pháp phòng ngừa và xử lý tranh chấp hiệu quả

Để hạn chế rủi ro, các bên nên soạn thảo hợp đồng ủy quyền với phạm vi cụ thể, thời hạn rõ ràng, không giao quyền định đoạt toàn bộ nếu không cần thiết. Nên công chứng hợp đồng và lưu giữ đầy đủ chứng từ chứng minh ý chí thực sự.

Khi phát sinh tranh chấp, cần thu thập nhanh chóng các tài liệu như thông báo chấm dứt ủy quyền, biên bản giao nhận, chứng từ thanh toán và yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc chuyển nhượng tiếp theo.

Trong quá trình tố tụng, việc chứng minh hợp đồng giả tạo hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền đóng vai trò quyết định. Luật sư có kinh nghiệm sẽ hỗ trợ đánh giá chứng cứ, xây dựng luận cứ dựa trên các bản án đã có hiệu lực và đề xuất phương án hòa giải hoặc khởi kiện phù hợp.

Việc tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai 2024 về hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cách tốt nhất để tránh tranh chấp kéo dài.

5. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất có được coi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Theo quy định hiện hành, hợp đồng ủy quyền chỉ tạo ra quan hệ đại diện, không làm chuyển giao quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng phải lập hợp đồng chuyển nhượng riêng được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024. Nếu các bên dùng ủy quyền để che giấu chuyển nhượng thực tế, Tòa án có thể tuyên vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào không?

Nếu hợp đồng ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền được quyền đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước trong thời gian hợp lý theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp có thù lao hoặc bên được ủy quyền đã thực hiện một phần công việc, việc chấm dứt phải tuân thủ thỏa thuận và bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại cho bên kia.

Khi hợp đồng ủy quyền bị tuyên vô hiệu thì hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo có bị ảnh hưởng không?

Trong hầu hết các bản án, nếu hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo hoặc vượt quá phạm vi, các hợp đồng chuyển nhượng do bên được ủy quyền ký cũng bị tuyên vô hiệu. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Bên thứ ba ngay tình có thể được xem xét bảo vệ một phần quyền lợi tùy theo chứng cứ cụ thể.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng ủy quyền sử dụng đất là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng dân sự nói chung là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì thời hiệu là 02 năm theo Điều 132.

Có nên mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền dài hạn không?

Việc mua đất chỉ dựa vào hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý vì không làm phát sinh quyền sử dụng đất chính thức. Khi bên ủy quyền chấm dứt hoặc khi có tranh chấp, người mua có thể mất quyền kiểm soát tài sản. Nên yêu cầu lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng và sang tên Giấy chứng nhận để bảo đảm an toàn pháp lý.

Tranh chấp hợp đồng ủy quyền sử dụng đất luôn chứa đựng nhiều yếu tố phức tạp về ý chí các bên, hình thức giao dịch và hậu quả pháp lý. Đồng hành cùng Công ty luật ACC để biết thêm những thông tin hữu ích.