Ủy quyền bán đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2 lần không?

Trong các giao dịch bất động sản, nhiều người thường lựa chọn hình thức ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc bán nhà đất. Một câu hỏi phổ biến được đặt ra là liệu việc ủy quyền này có khiến người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hai lần (một lần cho bên ủy quyền và một lần cho bên được ủy quyền) hay không? Công ty Luật ACC – đơn vị uy tín hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn pháp luật – xin làm rõ vấn đề này dưới góc độ pháp lý để bạn có cái nhìn chính xác nhất.

1. Bản chất pháp lý của việc ủy quyền bán bất động sản

Theo quy định của pháp luật dân sự và Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, ủy quyền là việc bên ủy quyền chỉ định bên được ủy quyền thay mặt mình thực hiện các công việc trong phạm vi quyền hạn nhất định. Đối với giao dịch bất động sản:

• Phạm vi công việc: Bên được ủy quyền chỉ thay mặt chủ sở hữu ký kết các giấy tờ, thực hiện thủ tục hành chính, pháp lý theo phạm vi quyền hạn được ghi trong hợp đồng ủy quyền.
• Quyền sở hữu: Tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền cho đến khi giao dịch mua bán với người thứ ba hoàn tất.
• Bản chất: Giao dịch này về bản chất là chủ sở hữu bán đất cho người mua, bên được ủy quyền không phải là chủ thể chuyển nhượng và không có quyền thụ hưởng giá trị tài sản.

2. Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch ủy quyền

Dựa trên quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thuế TNCN chỉ đánh trên thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản thực tế.

• Khi ký hợp đồng ủy quyền: Việc ký kết hợp đồng ủy quyền công chứng không được xem là giao dịch chuyển nhượng bất động sản, do đó không phát sinh nghĩa vụ thuế TNCN tại bước này.
• Khi hoàn tất giao dịch bán đất: Nghĩa vụ thuế TNCN chỉ phát sinh khi thực hiện hợp đồng mua bán với người thứ ba (bên mua). Khi đó, chủ sở hữu (bên ủy quyền) mới là đối tượng chịu thuế và có nghĩa vụ nộp thuế.

Bảng tóm tắt nghĩa vụ thuế trong giao dịch ủy quyền

>>> Xem thêm tại đây: Thủ tục xin miễn thuế thu nhập khi bán căn nhà duy nhất

3. Tại sao có thông tin về việc "nộp thuế 2 lần"?

Trên thực tế, quan niệm "nộp thuế 2 lần" thường xuất phát từ những hiểu lầm về bản chất giao dịch:

• Hợp đồng ủy quyền trá hình: Một số cá nhân ký "hợp đồng ủy quyền" nhưng thực chất là mua bán bất động sản để né thuế. Khi cơ quan thuế thanh tra và phát hiện bản chất thực sự là giao dịch chuyển nhượng, các bên sẽ bị truy thu thuế và xử phạt hành vi trốn thuế theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.
• Giao dịch qua nhiều trung gian: Nếu tài sản được ủy quyền bán qua lại nhiều lần dẫn đến các giao dịch chồng chéo, mỗi lần phát sinh chuyển nhượng thực tế đều phải nộp thuế. Đây là nghĩa vụ phát sinh từ nhiều giao dịch độc lập, hoàn toàn không phải việc đóng thuế hai lần cho một giao dịch duy nhất.

>>> Xem thêm tại đây: Luật sư tư vấn tính thuế thừa kế bất động sản đúng luật

4. Những lưu ý để tránh rủi ro pháp lý

Để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu lợi ích tài chính, khách hàng cần lưu ý:

• Rõ ràng về phạm vi ủy quyền: Ghi rõ trong hợp đồng rằng bên được ủy quyền chỉ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính, không có quyền thụ hưởng từ giá trị chuyển nhượng.
• Minh bạch giá trị giao dịch: Các khoản tiền từ việc bán bất động sản nên được chuyển trực tiếp vào tài khoản của chủ sở hữu (bên ủy quyền) để chứng minh chủ thể nộp thuế hợp pháp.
• Tránh "hợp đồng giả cách": Tuyệt đối không ký hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích bán đất mà không thông báo hoặc nhằm né tránh nghĩa vụ thuế, vì điều này tiềm ẩn rủi ro bị cơ quan thuế xử phạt rất cao.

Việc hiểu đúng về các quy định thuế không chỉ giúp bạn thực hiện giao dịch ủy quyền một cách an toàn mà còn đảm bảo tối ưu hóa lợi ích tài chính hợp pháp. Nếu bạn cần soạn thảo hợp đồng ủy quyền đúng chuẩn pháp luật, tư vấn cách kê khai thuế minh bạch hoặc cần giải đáp các vướng mắc trong giao dịch bất động sản, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật ACC.