Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc quản lý trật tự xây dựng ngày càng được siết chặt nhằm bảo đảm mỹ quan, an toàn kỹ thuật và sự đồng bộ hạ tầng. Hành vi xây dựng nhà ở sai so với nội dung giấy phép được cấp không chỉ đẩy chủ đầu tư vào rủi ro bị xử phạt hành chính mà còn có thể đối mặt với biện pháp buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm. Nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn toàn diện, chuẩn xác và phòng ngừa tối đa các tổn thất kinh tế, Công ty Luật ACC xin chia sẻ bài phân tích chuyên sâu dưới góc độ pháp lý chuyên nghiệp.
1. Tính pháp lý của việc tuân thủ giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15
Giấy phép xây dựng là công cụ pháp lý để nhà nước quản lý quy hoạch đô thị, không gian kiến trúc và bảo đảm an toàn cho cộng đồng. Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, chủ đầu tư có nghĩa vụ tổ chức thi công đúng theo các thông số kỹ thuật, quy mô và kết cấu đã được phê duyệt.
Theo quy định tại Điều 15 của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, việc tự ý thay đổi thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy là hành vi bị nghiêm cấm. Đồng thời, Điều 46 của luật này cũng khẳng định chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng. Mọi hành vi tự ý cơi nới, lấn chiếm diện tích, thay đổi công năng mà không có sự cho phép của cơ quan thẩm quyền đều cấu thành hành vi vi phạm trật tự xây dựng.
2. Hệ lụy và các trường hợp sai phép bị buộc tháo dỡ công trình
Không phải mọi trường hợp xây dựng sai phép đều có thể giải quyết bằng hình thức nộp phạt để tồn tại. Biện pháp buộc tháo dỡ công trình hoặc phần công trình sai phạm sẽ được áp dụng nghiêm khắc nếu thuộc các trường hợp sau:
- Vi phạm vùng nghiêm cấm và lấn chiếm hành lang an toàn: Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc các khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
- Không đáp ứng quy chuẩn an toàn kỹ thuật: Phần công trình thi công sai lệch gây ảnh hưởng đến an toàn chịu lực của kết cấu, vi phạm nghiêm trọng quy chuẩn về phòng cháy và chữa cháy, hoặc gây nguy cơ sập đổ cho các công trình liền kề.
- Không thực hiện điều chỉnh giấy phép đúng hạn: Trong thời hạn xử lý vi phạm hành chính, nếu chủ đầu tư không hoàn thành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc phần sai phạm không thể hợp thức hóa do không phù hợp với quy hoạch, biện pháp buộc phá dỡ sẽ được triển khai.
Việc thi công không đúng thiết kế ban đầu không chỉ làm phát sinh tranh chấp với cơ quan quản lý mà còn dễ dẫn đến thiệt hại về tài sản cho các hộ xung quanh.
>>> Xem thêm bài viết: Giải pháp hòa giải thiệt hại thi công xây dựng tại đây.
3. Trách nhiệm của các bên và mốc thời gian trong quy trình phá dỡ công trình vi phạm
Khi một công trình được xác định thuộc diện phải phá dỡ do vi phạm trật tự xây dựng nghiêm trọng, quy trình cưỡng chế và thực hiện được điều chỉnh chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn tuyệt đối cho người và các kết cấu lân cận.
Theo Điều 54 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trách nhiệm xử lý vi phạm được phân định cụ thể cho từng chủ thể:
- Chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình: Có trách nhiệm tự tổ chức thực hiện phá dỡ, tự lập hoặc thuê đơn vị tư vấn có năng lực để lập phương án, giải pháp phá dỡ và chịu toàn bộ chi phí phát sinh.
- Nhà thầu thi công phá dỡ: Có trách nhiệm lập biện pháp thi công phù hợp với phương án được duyệt, bảo đảm an toàn lao động, theo dõi quan trắc công trình và hạn chế tối đa việc gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hay khói bụi ra xung quanh.
- Cơ quan quản lý nhà nước: Người có thẩm quyền phải ban hành quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế kịp thời, đúng trình tự pháp luật hành chính.
Hành vi cố tình thi công sai phép không chỉ làm gián đoạn tiến độ dự án mà còn là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến những rủi ro sụt lún, nứt tường ở các khu vực giáp ranh.
>>> Xem thêm bài viết: Nhà bị nứt do công trình bên cạnh thi công: Cần làm gì? tại đây.
4. Giải pháp pháp lý để phòng ngừa và xử lý khi phát sinh thay đổi thiết kế
Để không rơi vào tình trạng bị cưỡng chế phá dỡ và lãng phí nguồn lực tài chính, chủ đầu tư cần chủ động áp dụng các giải pháp kiểm soát rủi ro từ sớm:
Quản lý nghiêm ngặt quá trình thi công
Chủ đầu tư cần thiết lập hệ thống giám sát thi công chặt chẽ, buộc nhà thầu ký cam kết tuân thủ đúng bản vẽ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc nghiệm thu từng giai đoạn chuyển bước thi công phải được thực hiện minh bạch.
Thực hiện thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng
Trong quá trình xây dựng, nếu phát sinh nhu cầu thay đổi kiến trúc, quy mô, số tầng hoặc công năng sử dụng mà vẫn bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung của địa phương, chủ đầu tư phải lập hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng. Thủ tục này phải được thực hiện và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép điều chỉnh phê duyệt trước khi tiến hành thi công các hạng mục thay đổi đó.
Hành vi xây dựng nhà ở sai phép so với giấy phép đã cấp hoàn toàn có thể bị buộc tháo dỡ nếu phần sai phạm vi phạm hành lang an toàn, lấn chiếm lòng lề đường, đất công hoặc không đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật về an toàn và phòng cháy chữa cháy. Là đơn vị pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đáng tin cậy và giàu kinh nghiệm, Công ty Luật ACC luôn sẵn sàng hỗ trợ quý khách hàng giải quyết mọi khó khăn trong lĩnh vực trật tự xây dựng.
Để lại một bình luận