Em chào mọi người, hiện em đang làm nhà. Có đủ sổ đỏ, giấy phép xây dựng rồi nhưng nhà giáp ranh cuối mảnh đất nhận 10cm cuối đất của em là đất của họ. Ở đó có một bức tường cũ. Em có gọi người xuống đo thì bức tường đó một nửa là của họ, một nửa là của nhà em. Bây giờ hàng xóm bắt em làm móng cách tường 5cm và thường xuyên sang gây khó khăn chửi bới thợ. Em nên làm như thế nào với trường hợp này vậy? Em hiện tại không phá tường nhưng xây móng sát tường và dự định tường nhà mình áp vào tường cũ đó nhưng không chịu và khăng khăng muốn mình phải cách 5cm trong khi nếu cách tường 5cm thì nhà em thành thiếu đất. Sổ nhà em 58m² còn đo thực tế có 57,2m² thôi vậy. Cách tường là thiếu hẳn 1,8m luôn vậy.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quy định pháp lý về ranh giới đất đai và quyền sở hữu nhà ở

Việc xây dựng móng nhà sát ranh giới chỉ được coi là hợp pháp khi không lấn chiếm đất liền kề và tuân thủ quy định về xây dựng theo giấy phép xây dựng hoặc quy chuẩn xây dựng áp dụng tại địa phương; pháp luật dân sự không quy định cứng khoảng cách 5–10cm đối với móng nhà. Đây là hợp pháp nếu không lấn chiếm đất của người khác, nhưng phải đảm bảo khoảng cách an toàn để tránh ảnh hưởng cấu trúc (thường khuyến nghị cách ranh 5-10cm tùy quy định địa phương).

Nếu hàng xóm cho rằng móng nhà của Anh/Chị lấn đất dẫn đến thiếu diện tích, họ cần chứng minh bằng đo đạc thực tế hoặc tài liệu pháp lý, chứ không thể tự ý yêu cầu phá dỡ mà không có cơ sở.

Xác định và kiểm tra ranh giới đất đai

Để xử lý tranh chấp, Anh/Chị cần xác minh ranh giới dựa trên hồ sơ pháp lý. Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, ranh giới thửa đất được xác định căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính và kết quả đo đạc thực tế. Nếu có nghi ngờ lấn chiếm, không nên tự ý điều chỉnh móng nhà mà phải thu thập chứng cứ để bảo vệ quyền lợi.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của cả hai bên để so sánh diện tích và tọa độ ranh giới.
• Bản đồ địa chính từ Văn phòng Đăng ký đất đai quận/huyện.
• Hình ảnh, video đo đạc thực tế (nên thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp để có biên bản xác nhận).
• Hợp đồng xây dựng hoặc giấy phép xây dựng nếu liên quan đến móng nhà.

Nếu ranh giới rõ ràng và không lấn chiếm, yêu cầu của hàng xóm có thể bị bác bỏ. Ngược lại, nếu có sai sót từ phía Anh/Chị, cần khắc phục để tránh tranh chấp leo thang.

Quy trình giải quyết tranh chấp với hàng xóm

Việc xử lý tranh chấp ranh giới đất đai cần tuân thủ quy trình hòa giải và khiếu nại theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 202) và Luật Đất đai 2024. Dưới đây là các bước cụ thể:

Bước 1: Hòa giải tại chỗ với hàng xóm

Thực hiện đối thoại trực tiếp để làm rõ vấn đề, có thể mời đại diện tổ dân phố hoặc UBND phường/xã chứng kiến. Nếu đạt thỏa thuận, lập biên bản hòa giải có chữ ký hai bên, giúp tránh kiện tụng. Bước này thường mất 7-15 ngày và không mất phí, nhưng nếu thất bại, chuyển sang bước tiếp theo để bảo vệ quyền lợi.

Bước 2: Yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã/phường

Nộp đơn khiếu nại kèm hồ sơ chứng cứ đến UBND nơi có đất tranh chấp. Cơ quan này sẽ tổ chức hòa giải theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai). Thời hạn hòa giải không quá 45 ngày kể từ ngày nhận đơn; việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không thu phí. Nếu hòa giải thành công, biên bản có giá trị pháp lý; nếu không, Anh/Chị có quyền khởi kiện.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện

Nếu hòa giải thất bại, nộp đơn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (Điều 26). Hồ sơ bao gồm đơn khởi kiện, giấy tờ đất đai và chứng cứ đo đạc. Thời gian tố tụng khoảng 4-6 tháng, án phí được xác định theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tùy thuộc vào việc Tòa án xác định tranh chấp có hay không có giá ngạch.

Trường hợp xác định có hành vi lấn chiếm đất, người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, với mức phạt cụ thể tùy loại đất và diện tích vi phạm.

Tuân thủ quy trình này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh xung đột cá nhân và đảm bảo ranh giới đất đai được xác định chính xác, từ đó duy trì hòa khí cộng đồng và giá trị tài sản lâu dài.

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.