Tôi thấy trên sổ của người bán có ghi nợ tiền sử dụng đất, nếu tôi mua thì nghĩa vụ nợ đó chuyển sang tôi luôn hay họ phải nộp xong trước mới sang tên được?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), người sử dụng đất hiện tại (người bán) phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Tiền sử dụng đất là khoản nợ phát sinh từ việc giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, và đây là nghĩa vụ cá nhân của người bán. Người mua không tự động kế thừa khoản nợ này, trừ trường hợp có thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận (ví dụ: chuyển nhượng dự án đầu tư có nợ tiền sử dụng đất theo Điều 49 Nghị định 103/2024/NĐ-CP). Nếu không hoàn thành, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho người mua, dẫn đến giao dịch không hợp pháp và có thể bị hủy bỏ theo Bộ luật Dân sự 2015.

Điều kiện để sang tên quyền sử dụng đất khi có nợ tiền sử dụng đất

Để tiến hành sang tên, người bán phải nộp đủ khoản nợ tiền sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ chuyển nhượng. Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024, điều kiện chuyển nhượng bao gồm việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được xác nhận bằng văn bản của cơ quan thuế. Nếu khoản nợ chưa nộp, người bán cần tính toán số tiền theo Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính (được sửa đổi, bổ sung phù hợp với Luật Đất đai 2024), dựa trên bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ. Trường hợp chậm nộp, người bán phải chịu tiền chậm nộp theo mức 0,03%/ngày trên số tiền nợ gốc, tính từ ngày hết hạn đến ngày nộp đủ (theo Điều 7 Nghị định 103/2024/NĐ-CP). Người mua nên kiểm tra tình trạng nợ qua trích lục sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai để tránh rủi ro.

Xem thêm: Tôi muốn biết đất nằm trong khu cảnh quan bảo vệ có bị hạn chế xây nhà hai tầng không?

Quy trình xử lý nợ và sang tên quyền sử dụng đất

Bước 1: Kiểm tra và xác định khoản nợ

Người bán liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi cục Thuế để lấy thông tin chi tiết về khoản nợ tiền sử dụng đất ghi trên sổ đỏ, bao gồm số tiền gốc, lãi chậm nộp (nếu có) và thời hạn nộp. Cơ quan sẽ cung cấp biên lai nợ hoặc quyết định thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Việc này giúp người bán chuẩn bị tài chính chính xác, tránh phát sinh thêm chi phí.

Bước 2: Nộp đủ nghĩa vụ tài chính

Người bán nộp tiền sử dụng đất và các khoản phạt (nếu áp dụng) vào tài khoản Kho bạc Nhà nước hoặc qua ngân hàng được chỉ định, kèm theo hồ sơ gồm đơn đề nghị nộp tiền, bản sao sổ đỏ và giấy tờ chứng minh nguồn gốc nợ. Sau khi nộp, cơ quan thuế cấp biên lai xác nhận hoàn thành nghĩa vụ theo Thông tư 76/2014/TT-BTC. Thời gian xử lý thường từ 3-5 ngày làm việc, và người bán giữ biên lai này để làm cơ sở cho bước tiếp theo.

Xem thêm: Em có miếng đất hai mặt tiền nhưng quy hoạch giao thông mới làm mất một phần, vậy có được xem xét bồi thường theo giá mặt tiền không ạ?

Bước 3: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng và sang tên

Sau khi có xác nhận hoàn thành nghĩa vụ, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, sau đó nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
• Bản chính sổ đỏ của người bán.
• Biên lai nộp tiền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân của hai bên.

Cơ quan sẽ kiểm tra và cấp sổ đỏ mới cho người mua trong thời hạn 10-30 ngày theo Điều 61 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, với lệ phí sang tên khoảng 0,5% giá trị tài sản (tối thiểu 100.000 đồng).

Việc tuân thủ quy định này giúp đảm bảo giao dịch chuyển nhượng hợp pháp, tránh tranh chấp sau này và bảo vệ quyền lợi của người mua. Đồng thời, người bán tránh được các chế tài hành chính như thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai 2024. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.